Phí bảo trì chung cư 2% là gì? Ai quản lý và sử dụng?

Phí bảo trì chung cư 2% là khoản kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhằm duy trì chất lượng công trình, hệ thống kỹ thuật và các khu vực phục vụ chung trong quá trình sử dụng. Đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác được chủ đầu tư bán, cho thuê mua tại nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, người mua hoặc thuê mua có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích tương ứng theo quy định pháp luật.

Khoản tiền này thường được gọi là quỹ bảo trì chung cư 2% hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đây không phải khoản phí dịch vụ thu hằng tháng và cũng không phải nguồn tiền để chủ đầu tư tùy ý sử dụng. Việc thu, quản lý, bàn giao và chi tiêu quỹ phải tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở.

Theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, các quy định trọng tâm về kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 152, Điều 153, Điều 154 và Điều 155. Khi mua căn hộ, người mua cần hiểu rõ khoản tiền này để kiểm tra hợp đồng, xác định nghĩa vụ thanh toán và bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

1. Phí bảo trì chung cư 2% là gì?

Phí bảo trì chung cư 2% là cách gọi phổ biến của khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Khoản kinh phí này được hình thành nhằm phục vụ công việc bảo trì những bộ phận, hệ thống và diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định.

Khác với tiền mua căn hộ, kinh phí bảo trì được xác định riêng trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Đối với căn hộ và phần diện tích khác do chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua, mức đóng thông thường theo Luật Nhà ở 2023 là 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích đó.

Ví dụ, một căn hộ có giá trị làm căn cứ tính kinh phí bảo trì là 3 tỷ đồng thì khoản kinh phí bảo trì 2% tương ứng là:

3 tỷ đồng × 2% = 60 triệu đồng.

Đây là ví dụ minh họa theo giả định giá trị làm căn cứ tính phí là 3 tỷ đồng. Khi giao dịch thực tế, người mua cần kiểm tra giá trị tính phí, điều khoản thanh toán và cách ghi nhận khoản kinh phí trong hợp đồng.

Bản chất của quỹ bảo trì chung cư

Quỹ bảo trì chung cư có một số đặc điểm quan trọng:

• Mục đích sử dụng cụ thể: Phục vụ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định, không phải khoản tiền chủ đầu tư được tự do sử dụng.
• Được xác định riêng với tiền mua căn hộ: Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua phải thể hiện khoản kinh phí bảo trì theo quy định.
• Có trách nhiệm quản lý và bàn giao: Chủ đầu tư thực hiện việc thu, quản lý ban đầu và bàn giao kinh phí theo quy định; Ban quản trị tiếp nhận, quản lý và sử dụng sau khi đáp ứng điều kiện bàn giao.
• Phải được sử dụng đúng mục đích: Việc chi tiêu cần gắn với công việc bảo trì hợp lệ, có hồ sơ, chứng từ và thực hiện theo quy trình quản lý nhà chung cư.

Cần phân biệt khoản kinh phí này với các khoản tiền khác mà người mua phải thanh toán khi nhận nhà, chẳng hạn tiền mua căn hộ, phí quản lý vận hành, tiền gửi xe hoặc các chi phí dịch vụ riêng.

2. Ai phải đóng phí bảo trì chung cư 2%?

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì phụ thuộc vào tình trạng bán, cho thuê mua hoặc giữ lại phần diện tích trong nhà chung cư.

Người mua hoặc thuê mua căn hộ

Đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua, người mua hoặc thuê mua có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích tương ứng.

Khoản tiền này được tính riêng với tiền bán hoặc tiền thuê mua và phải được quy định rõ trong hợp đồng.

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra các nội dung sau:

• Giá bán căn hộ và khoản kinh phí bảo trì.
• Thời điểm phải thanh toán kinh phí bảo trì.
• Tài khoản nhận tiền bảo trì theo thông tin trong hợp đồng.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý và bàn giao quỹ.
• Chứng từ xác nhận khoản tiền đã nộp.

Việc kiểm tra này giúp hạn chế nhầm lẫn giữa khoản kinh phí bảo trì và những khoản thanh toán khác trong quá trình nhận bàn giao.

Bạn có thể tham khảo thêm bài viết về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để biết những nội dung cần kiểm tra trước khi ký kết.

Chủ đầu tư đối với phần diện tích giữ lại

Trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì không chỉ thuộc về người mua căn hộ. Đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định.

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì đối với phần diện tích giữ lại được tính bằng 2% giá trị tương ứng; giá trị làm căn cứ tính được xác định theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

Quy định này nhằm bảo đảm phần diện tích thuộc trách nhiệm đóng góp của chủ đầu tư cũng được tính đến khi hình thành quỹ bảo trì của tòa nhà.

Người mua căn hộ chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp

Khi mua lại căn hộ đã qua sử dụng, người mua cần phân biệt giao dịch chuyển nhượng giữa các chủ sở hữu với giao dịch mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư.

Khoản kinh phí bảo trì 2% không mặc nhiên phát sinh lại như một khoản thu mới chỉ vì căn hộ được chuyển nhượng. Người mua nên xác minh tình trạng quỹ bảo trì của tòa nhà, nghĩa vụ còn tồn đọng nếu có và thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu căn hộ đã được đóng kinh phí bảo trì khi mua từ chủ đầu tư, cần kiểm tra chứng từ hoặc xác nhận liên quan. Trường hợp chưa đóng, đóng chưa đủ hoặc phát sinh tranh chấp, trách nhiệm xử lý phải được xác định theo hồ sơ giao dịch và quy định pháp luật áp dụng, không nên tự suy đoán chỉ từ việc mua bán lại.

3. Ai quản lý quỹ bảo trì chung cư 2%?

Quỹ bảo trì chung cư có thể trải qua hai giai đoạn quản lý chính: giai đoạn chủ đầu tư tiếp nhận và quản lý theo quy định trước khi bàn giao, và giai đoạn Ban quản trị tiếp nhận để quản lý, sử dụng cho phần sở hữu chung.

Chủ đầu tư quản lý kinh phí trong giai đoạn đầu

Theo Điều 153 Luật Nhà ở 2023, trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại địa bàn nơi có nhà chung cư để tiếp nhận kinh phí bảo trì theo quy định.

Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện việc quản lý khoản tiền này theo đúng mục đích. Kinh phí bảo trì không được sử dụng cho các mục đích khác khi chưa được bàn giao theo quy định.

Vì vậy, người mua nên kiểm tra thông tin tài khoản nhận tiền được ghi trong hợp đồng, đồng thời lưu lại chứng từ thanh toán để đối chiếu khi cần thiết.

Ban quản trị tiếp nhận và quản lý quỹ bảo trì

Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và đáp ứng các điều kiện theo quy định, việc bàn giao kinh phí bảo trì được thực hiện theo trình tự pháp luật.

Ban quản trị là chủ thể đại diện cho các chủ sở hữu trong việc quản lý phần sở hữu chung theo phạm vi, quyền hạn được pháp luật quy định. Đối với quỹ bảo trì, Ban quản trị có trách nhiệm tiếp nhận, quản lý và tổ chức sử dụng kinh phí đúng mục đích, tuân thủ quy trình quyết định chi tiêu và các yêu cầu về công khai, chứng từ, quyết toán.

Ban quản trị không được xem quỹ bảo trì là nguồn tiền để chi tùy ý cho những hoạt động không thuộc phạm vi bảo trì phần sở hữu chung.

Vai trò của đơn vị quản lý vận hành

Đơn vị quản lý vận hành có thể tham gia kiểm tra hiện trạng, đề xuất kế hoạch bảo trì, lập dự toán, tổ chức hoặc phối hợp thực hiện công việc theo hợp đồng và quyết định có thẩm quyền.

Tuy nhiên, đơn vị quản lý vận hành không mặc nhiên là chủ thể sở hữu hoặc được tự do quyết định việc sử dụng quỹ bảo trì. Trách nhiệm cụ thể của đơn vị này phụ thuộc vào pháp luật, hợp đồng quản lý vận hành và các quyết định hợp lệ liên quan.

Bảng phân biệt trách nhiệm quản lý quỹ

4. Quỹ bảo trì chung cư 2% được sử dụng vào những việc gì?

Quỹ bảo trì được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định pháp luật, không phải để thanh toán mọi chi phí phát sinh trong quá trình sinh hoạt của cư dân.

Phạm vi bảo trì cụ thể phụ thuộc vào phần sở hữu chung, hồ sơ công trình, hiện trạng kỹ thuật và các quy định áp dụng.

Bảo trì hệ thống kỹ thuật dùng chung

Kinh phí bảo trì có thể được sử dụng cho công việc bảo trì các hệ thống kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung, chẳng hạn:

• Hệ thống thang máy và các bộ phận dùng chung liên quan.
• Hệ thống cấp nước, thoát nước và thiết bị kỹ thuật dùng chung.
• Hệ thống điện và chiếu sáng tại khu vực chung.
• Hệ thống phòng cháy, chữa cháy thuộc phạm vi sở hữu chung.
• Các thiết bị, hạng mục kỹ thuật chung khác thuộc diện được bảo trì theo quy định.

Việc sử dụng quỹ cần dựa trên tình trạng thực tế, kế hoạch hoặc nhu cầu bảo trì hợp lệ và quy trình quyết định, thực hiện, nghiệm thu theo quy định.

Bảo trì kết cấu và khu vực sở hữu chung

Tùy cấu tạo và phạm vi sở hữu của từng tòa nhà, công việc bảo trì có thể liên quan đến:

• Kết cấu và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung.
• Mái, hành lang và các khu vực sử dụng chung.
• Lối đi, sảnh và những không gian chung của tòa nhà.
• Các hạng mục kỹ thuật hoặc công trình phụ trợ thuộc sở hữu chung.
• Những bộ phận khác được xác định là phần sở hữu chung theo pháp luật và hồ sơ nhà chung cư.

Không phải mọi hạng mục xuất hiện trong danh sách trên đều mặc nhiên được chi quỹ trong mọi trường hợp. Việc xác định phạm vi bảo trì phải căn cứ vào quyền sở hữu, hồ sơ công trình, quy định pháp luật và tính chất công việc thực tế.

Những khoản không nên mặc nhiên lấy từ quỹ bảo trì

Quỹ bảo trì không phải nguồn tiền chung để chi trả mọi hoạt động vận hành tòa nhà.

Chẳng hạn, các khoản như tiền lương nhân viên vận hành, chi phí vệ sinh thường xuyên, bảo vệ, chăm sóc cảnh quan định kỳ hoặc những dịch vụ sinh hoạt thông thường cần được phân loại theo tính chất công việc và cơ chế chi trả áp dụng. Không thể mặc nhiên coi các chi phí vận hành thường xuyên là chi phí bảo trì chỉ vì chúng phát sinh tại khu vực chung.

Đối với hư hỏng trong phần sở hữu riêng của một căn hộ, chủ sở hữu thường phải tự chịu trách nhiệm bảo trì theo phạm vi sở hữu của mình, trừ trường hợp có căn cứ pháp lý hoặc thỏa thuận hợp lệ khác.

5. Phí bảo trì 2% khác phí quản lý vận hành chung cư như thế nào?

Đây là hai khoản tiền thường bị nhầm lẫn khi mua căn hộ hoặc nhận bàn giao nhà.

Phí bảo trì 2% là khoản kinh phí được hình thành để phục vụ việc bảo trì phần sở hữu chung. Trong khi đó, phí quản lý vận hành chung cư là khoản chi trả cho hoạt động quản lý và vận hành tòa nhà, thường được thu định kỳ theo thỏa thuận và quy định áp dụng.

Theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023, giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí bảo trì. Vì vậy, hai khoản này có mục đích và cơ chế thu, chi khác nhau.

Ví dụ, khi nhận bàn giao căn hộ, người mua có thể phải thanh toán kinh phí bảo trì theo hợp đồng và đồng thời thực hiện nghĩa vụ thanh toán phí quản lý vận hành theo kỳ tương ứng. Việc đã đóng quỹ bảo trì không đồng nghĩa được miễn phí quản lý vận hành; ngược lại, thanh toán phí quản lý hằng tháng cũng không thay thế nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì.

6. Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư 2%?

Thời điểm và phương thức đóng kinh phí bảo trì cần được xác định theo Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua và các quy định hướng dẫn áp dụng cho từng trường hợp.

Đối với căn hộ được chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua thuộc phạm vi áp dụng, khoản kinh phí bảo trì phải được quy định rõ trong hợp đồng và thực hiện theo nghĩa vụ thanh toán tương ứng.

Người mua nên chú ý các tình huống sau:

Khi ký hợp đồng mua căn hộ: Kiểm tra điều khoản về kinh phí bảo trì, giá trị tính phí, tài khoản nhận tiền và thời hạn thanh toán.

Trước khi nhận bàn giao: Đối chiếu số tiền phải đóng với hợp đồng, chứng từ thanh toán và thông báo chính thức của chủ đầu tư.

Khi chủ đầu tư chưa thu hoặc chưa bàn giao quỹ: Yêu cầu làm rõ tình trạng kinh phí, nghĩa vụ còn tồn đọng và phương án thực hiện theo quy định pháp luật.

Khi mua lại căn hộ đã qua sử dụng: Kiểm tra tình trạng đóng kinh phí bảo trì, hồ sơ liên quan và những nghĩa vụ chưa hoàn thành nếu có; không mặc nhiên giả định khoản 2% phải đóng lại toàn bộ cho mỗi lần chuyển nhượng.

Với các hợp đồng được ký trong giai đoạn pháp luật cũ hoặc trường hợp có thỏa thuận đặc thù, cần kiểm tra quy định chuyển tiếp và hồ sơ thực tế thay vì áp dụng máy móc quy định hiện hành cho mọi giao dịch.

7. Người mua cần kiểm tra gì về quỹ bảo trì trước khi nhận căn hộ?

Quỹ bảo trì ảnh hưởng đến khả năng duy trì chất lượng các hạng mục dùng chung sau khi tòa nhà đi vào hoạt động. Vì vậy, người mua nên kiểm tra không chỉ số tiền mình phải đóng mà còn cách khoản tiền được quản lý và bàn giao.

Kiểm tra điều khoản trong hợp đồng

Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cần thể hiện rõ nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì theo quy định. Người mua nên đối chiếu giá trị căn hộ, số tiền bảo trì, thời điểm thanh toán và thông tin tài khoản nhận tiền.

Nếu nội dung hợp đồng không rõ ràng hoặc số tiền thông báo không khớp với cách tính theo quy định, cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích bằng văn bản trước khi thanh toán.

Lưu giữ chứng từ thanh toán

Sau khi đóng kinh phí bảo trì, người mua nên lưu giữ chứng từ chuyển khoản, biên nhận và tài liệu xác nhận liên quan. Đây là căn cứ quan trọng khi cần đối chiếu nghĩa vụ thanh toán hoặc giải quyết tranh chấp.

Kiểm tra tình trạng bàn giao quỹ cho Ban quản trị

Sau khi Ban quản trị được thành lập, cần theo dõi việc bàn giao kinh phí bảo trì theo trình tự pháp luật. Nếu có dấu hiệu chậm bàn giao hoặc không thống nhất số liệu, cư dân nên yêu cầu cung cấp thông tin, đối chiếu hồ sơ và thực hiện các bước xử lý theo quy định.

Đối với căn hộ thuộc dự án mới, người mua cũng nên kiểm tra tổng thể hồ sơ pháp lý dự án bất động sản để hiểu rõ hơn về chủ đầu tư, tình trạng pháp lý và các tài liệu liên quan đến công trình.

Theo dõi công khai thu, chi và kế hoạch bảo trì

Sau khi quỹ được bàn giao, chủ sở hữu nên quan tâm đến các thông tin về số dư quỹ, lãi tiền gửi, kế hoạch bảo trì, các khoản chi, hồ sơ nghiệm thu và quyết toán theo quy định.

Việc công khai thông tin và giám sát hợp lý giúp cư dân đánh giá quỹ có được sử dụng đúng mục đích hay không, đồng thời phát hiện sớm những vấn đề cần yêu cầu giải trình.

8. Ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích thì xử lý thế nào?

Kinh phí bảo trì là khoản tiền có mục đích sử dụng cụ thể. Nếu phát hiện dấu hiệu sử dụng sai mục đích, thiếu chứng từ hoặc không minh bạch trong việc quản lý, cư dân nên ưu tiên thu thập thông tin và yêu cầu giải trình theo trình tự phù hợp.

Có thể thực hiện các bước sau:

1. Yêu cầu cung cấp thông tin: Đề nghị Ban quản trị giải thích các khoản chi, kế hoạch bảo trì, hồ sơ hợp đồng, nghiệm thu và chứng từ liên quan theo quy định.
2. Đối chiếu hồ sơ: Kiểm tra quyết định hoặc biên bản thông qua công việc, dự toán, giá trị thanh toán và tài liệu chứng minh công việc đã được thực hiện.
3. Thực hiện quyền của chủ sở hữu: Đề nghị đưa vấn đề ra xem xét tại Hội nghị nhà chung cư hoặc thực hiện cơ chế giám sát, kiến nghị theo quy định.
4. Gửi kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền: Nếu không được giải quyết hoặc có dấu hiệu vi phạm, cư dân có thể gửi hồ sơ, tài liệu liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được xem xét theo chức năng.

Cần phân biệt sai sót trong thủ tục kế toán, bất đồng về phương án bảo trì và hành vi vi phạm pháp luật. Việc xác định trách nhiệm phải dựa trên chứng cứ, hồ sơ và kết quả xem xét của cơ quan có thẩm quyền.

9. Câu hỏi thường gặp về phí bảo trì chung cư 2%

Phí bảo trì chung cư 2% được tính trên giá nào?

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích khác được bán, cho thuê mua thuộc trường hợp áp dụng. Người mua nên đối chiếu giá trị làm căn cứ tính phí với hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.

Phí bảo trì chung cư 2% có phải đóng hằng tháng không?

Đối với giao dịch mua hoặc thuê mua căn hộ thuộc trường hợp áp dụng, khoản kinh phí bảo trì 2% không phải là phí dịch vụ thu định kỳ hằng tháng như phí quản lý vận hành. Thời điểm thanh toán cụ thể cần căn cứ hợp đồng và quy định pháp luật.

Chủ đầu tư có được sử dụng quỹ bảo trì để vận hành tòa nhà không?

Chủ đầu tư không được tùy ý sử dụng kinh phí bảo trì cho mục đích khác khi chưa bàn giao theo quy định. Quỹ được dành cho công việc bảo trì phần sở hữu chung; chi phí vận hành thường xuyên cần được xác định theo cơ chế tài chính và dịch vụ tương ứng.

Ai có quyền kiểm tra việc sử dụng quỹ bảo trì?

Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền giám sát, yêu cầu cung cấp thông tin và kiến nghị theo quy định. Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng và thực hiện nghĩa vụ công khai liên quan; cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện kiểm tra, xử lý theo chức năng khi có căn cứ.

Mua lại căn hộ cũ có phải đóng thêm 2% không?

Không mặc nhiên phải đóng lại toàn bộ khoản 2% chỉ vì căn hộ được chuyển nhượng. Người mua cần kiểm tra tình trạng kinh phí bảo trì, chứng từ, nghĩa vụ còn tồn đọng và thỏa thuận chuyển nhượng để xác định trách nhiệm cụ thể.

Quỹ bảo trì có được dùng để sửa chữa bên trong căn hộ không?

Thông thường, quỹ bảo trì dùng cho phần sở hữu chung, không phải để sửa chữa các hạng mục thuộc sở hữu riêng của từng căn hộ. Việc xác định trách nhiệm cần dựa trên ranh giới sở hữu, hồ sơ nhà chung cư và quy định pháp luật áp dụng.

Kết luận

Phí bảo trì chung cư 2% là khoản kinh phí dành cho việc bảo trì phần sở hữu chung, được quy định trong Luật Nhà ở và tách biệt với phí quản lý vận hành hằng tháng. Đối với căn hộ hoặc phần diện tích được chủ đầu tư bán, cho thuê mua thuộc trường hợp áp dụng, người mua hoặc thuê mua có trách nhiệm đóng kinh phí theo mức luật định; chủ đầu tư cũng phải thực hiện nghĩa vụ đối với phần diện tích giữ lại thuộc diện phải đóng.

Điểm quan trọng không chỉ là xác định số tiền cần thanh toán mà còn phải kiểm tra quá trình quản lý, bàn giao và sử dụng quỹ. Người mua nên đọc kỹ hợp đồng, lưu chứng từ, xác minh tình trạng kinh phí và theo dõi thông tin công khai của Ban quản trị để bảo đảm khoản tiền được sử dụng đúng mục đích, phục vụ việc duy trì chất lượng và an toàn của nhà chung cư.