Giá trị thị trường và giá trị thẩm định bất động sản là gì?

Giá trị thị trường và giá trị thẩm định bất động sản là hai khái niệm quan trọng khi mua bán, chuyển nhượng, vay thế chấp hoặc đánh giá hiệu quả đầu tư nhà đất. Giá trị thị trường phản ánh mức giá ước tính mà bất động sản có thể đạt được trong điều kiện giao dịch thông thường tại một thời điểm xác định. Trong khi đó, giá trị thẩm định là kết quả ước tính giá trị tài sản theo cơ sở giá trị, mục đích, thời điểm và phương pháp thẩm định phù hợp.

Trên thực tế, giá chào bán của người sở hữu, giá giao dịch giữa bên mua và bên bán, giá trị thị trường và kết quả thẩm định có thể khác nhau. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp người mua tránh trả giá quá cao, người bán xác định mức giá hợp lý và nhà đầu tư đánh giá tài sản dựa trên dữ liệu thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

1. Giá trị thị trường bất động sản là gì?

Giá trị thị trường bất động sản là mức giá ước tính mà một tài sản có thể đạt được tại thời điểm định giá trong giao dịch khách quan giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán, sau quá trình tiếp thị phù hợp, khi các bên có hiểu biết cần thiết, hành động thận trọng và không bị ép buộc.

Khái niệm này nhấn mạnh rằng giá trị thị trường không đơn thuần là mức giá mà chủ sở hữu mong muốn nhận được. Việc xác định giá trị cần xem xét các giao dịch có thể so sánh, đặc điểm tài sản, cung cầu, điều kiện thị trường và những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua thông thường.

Ví dụ, một căn nhà phố được chủ sở hữu rao bán với giá 8 tỷ đồng chưa đồng nghĩa căn nhà có giá trị thị trường 8 tỷ đồng. Nếu những căn nhà tương tự trong cùng khu vực có vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý và chất lượng xây dựng tương đương được giao dịch ở mức thấp hơn, mức giá 8 tỷ đồng cần được kiểm chứng thêm.

Giá trị thị trường thường được sử dụng để tham khảo khi:

• Xác định mức giá mua bán nhà đất hợp lý.
• So sánh giá trị giữa các bất động sản tương tự.
• Phân tích khả năng tăng giá và thanh khoản của tài sản.
• Làm cơ sở cho hoạt động thẩm định giá khi lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định.

Tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn là một mức giá ước tính tại thời điểm xác định, không phải cam kết rằng bất động sản chắc chắn sẽ được bán đúng mức giá đó.

2. Giá trị thẩm định bất động sản là gì?

Giá trị thẩm định bất động sản là mức giá trị được ước tính thông qua hoạt động thẩm định dựa trên thông tin tài sản, mục đích thẩm định, thời điểm thẩm định, cơ sở giá trị và phương pháp phù hợp.

Hoạt động thẩm định giá bất động sản cần được thực hiện theo quy định pháp luật và các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam có liên quan. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản ban hành kèm Thông tư 42/2024/TT-BTC, các cách tiếp cận chính gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập; có thể sử dụng kết hợp các cách tiếp cận khi phù hợp với tài sản và mục đích thẩm định.

Kết quả thẩm định không nhất thiết bằng giá chủ sở hữu đang rao bán hoặc mức giá mà một người mua cụ thể sẵn sàng trả. Sự khác biệt có thể xuất phát từ dữ liệu so sánh, tình trạng pháp lý, đặc điểm vật lý, thu nhập tạo ra từ tài sản hoặc cơ sở giá trị được lựa chọn.

Ví dụ, một căn hộ đang được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng có thể được thẩm định ở mức 3,3 tỷ đồng nếu dữ liệu giao dịch so sánh và các yếu tố điều chỉnh cho thấy mức giá thấp hơn phù hợp hơn. Đây chỉ là ví dụ minh họa, không phải quy luật rằng giá thẩm định luôn thấp hơn giá chào bán.

Kết quả thẩm định cần được hiểu trong phạm vi mục đích và thời điểm ghi nhận. Khi sử dụng cho vay, góp vốn, mua bán hoặc mục đích khác, người sử dụng cần kiểm tra cơ sở giá trị, phạm vi công việc, các giả định và điều kiện hạn chế trong báo cáo hoặc chứng thư thẩm định giá.

Lưu ý: Thẩm định giá bất động sản theo pháp luật về giá không đồng nhất với việc cơ quan nhà nước xác định giá đất theo pháp luật đất đai. Đây là những hoạt động có cơ sở pháp lý và mục đích khác nhau.

3. Phân biệt giá chào bán, giá giao dịch và giá trị thẩm định

Khi phân tích một bất động sản, cần phân biệt ít nhất bốn khái niệm: giá chào bán, giá giao dịch thực tế, giá trị thị trường và giá trị thẩm định.

Bốn khái niệm này có liên quan nhưng không thể thay thế hoàn toàn cho nhau.

Giá chào bán có phải giá trị thị trường không?

Không. Giá chào bán phản ánh đề nghị của người bán, trong khi giá trị thị trường cần được ước tính dựa trên điều kiện giao dịch thông thường và thông tin có thể kiểm chứng.

Một căn nhà có thể được rao bán cao hơn mặt bằng khu vực do chủ sở hữu kỳ vọng tăng giá, cần thu hồi vốn hoặc chưa có ý định bán gấp. Ngược lại, tài sản có mức giá chào bán thấp cũng chưa chắc là món đầu tư tốt nếu tồn tại hạn chế pháp lý, quy hoạch hoặc chi phí sửa chữa lớn.

Giá giao dịch thực tế có luôn bằng giá trị thị trường không?

Không. Giá giao dịch thực tế phản ánh kết quả của một giao dịch cụ thể, còn giá trị thị trường là mức giá ước tính trong những điều kiện được xác định.

Một giao dịch có thể diễn ra cao hơn hoặc thấp hơn mức giá thị trường ước tính do nhu cầu đặc biệt của người mua, thời hạn giao dịch gấp, quan hệ giữa các bên hoặc điều kiện thanh toán khác thường. Vì vậy, một giao dịch riêng lẻ chưa đủ để đại diện cho toàn bộ thị trường.

Giá trị thẩm định có phải giá bán chắc chắn đạt được không?

Không. Giá trị thẩm định là kết quả ước tính theo phạm vi và cơ sở thẩm định được xác định. Giá bán thực tế vẫn phụ thuộc vào người mua, người bán, điều kiện giao dịch, thời điểm đưa tài sản ra thị trường và khả năng hoàn tất giao dịch.

4. Ví dụ phân biệt các mức giá của một bất động sản

Giả sử một căn nhà phố có các thông tin minh họa sau:

Các con số trên chỉ nhằm minh họa cách phân biệt khái niệm, không đại diện cho giá nhà tại bất kỳ khu vực nào.

Trong ví dụ này, giá chào bán cao hơn các mức còn lại nhưng chưa đủ căn cứ để kết luận người bán đang định giá sai. Căn nhà có thể có lợi thế riêng như vị trí góc, mặt tiền rộng, công năng tốt hoặc khả năng khai thác thương mại.

Ngược lại, mức giá thẩm định 7,5 tỷ đồng cũng không tự động có nghĩa người bán phải chấp nhận bán ở mức đó. Người mua cần xem xét tính tương đồng của tài sản so sánh, điều kiện pháp lý, thời điểm giao dịch và mục đích của báo cáo thẩm định.

Bài học quan trọng là không nên xác định giá mua bán chỉ dựa vào một con số đơn lẻ. Cần kết hợp giá giao dịch có thể kiểm chứng, đặc điểm tài sản, dữ liệu thị trường và mục tiêu sử dụng bất động sản.

5. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thẩm định bất động sản

Giá trị thẩm định không chỉ phụ thuộc vào diện tích hoặc vị trí. Kết quả còn chịu ảnh hưởng của tình trạng pháp lý, đặc điểm vật lý, khả năng khai thác, điều kiện thị trường và phương pháp được sử dụng.

5.1. Vị trí và khả năng kết nối hạ tầng

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi xác định giá trị nhà đất. Hai bất động sản có diện tích tương đương vẫn có thể có mức giá khác biệt đáng kể nếu một tài sản nằm trên đường lớn, gần trung tâm việc làm hoặc có khả năng tiếp cận giao thông thuận lợi, trong khi tài sản còn lại nằm trong hẻm nhỏ hoặc khu vực kết nối hạn chế.

Các yếu tố thường được xem xét gồm:

• Vị trí trong khu vực và khả năng tiếp cận các tuyến đường chính.
• Khoảng cách đến trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và nơi làm việc.
• Chất lượng hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng.
• Mức độ phát triển dân cư và hoạt động kinh tế.
• Tiềm năng kết nối với các tuyến giao thông đã được triển khai hoặc có cơ sở quy hoạch đáng tin cậy.

Cần phân biệt hạ tầng đã hoàn thành với dự án mới nằm trong kế hoạch. Không nên mặc định toàn bộ giá trị kỳ vọng từ một tuyến đường hoặc tuyến đường sắt tương lai đã được phản ánh đầy đủ vào giá trị hiện tại.

5.2. Tình trạng pháp lý và quyền đối với bất động sản

Tình trạng pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giao dịch, chuyển nhượng, sử dụng và khai thác tài sản.

Các nội dung cần kiểm tra gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu thuộc trường hợp được cấp.
• Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng.
• Thông tin quy hoạch và các hạn chế liên quan đến việc sử dụng tài sản.
• Tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc kê biên, nếu có.
• Quyền sở hữu, quyền sử dụng và những điều kiện chuyển nhượng áp dụng cho tài sản.

Bất động sản có tình trạng pháp lý rõ ràng thường thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng cụ thể cần được đánh giá theo hồ sơ thực tế, không thể chỉ dựa trên tên gọi của giấy tờ.

Người mua có thể tham khảo bài viết về hồ sơ pháp lý dự án bất động sản để hiểu thêm các tài liệu cần kiểm tra trước khi giao dịch.

5.3. Diện tích, hình dáng và đặc điểm vật lý

Diện tích đất, diện tích xây dựng, mặt tiền, chiều sâu, hình dáng thửa đất, chất lượng công trình và khả năng bố trí công năng đều có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Chẳng hạn, hai thửa đất cùng diện tích nhưng một thửa vuông vức, mặt tiền rộng và dễ xây dựng có thể được thị trường đánh giá khác với thửa đất méo, bị hạn chế lối đi hoặc khó bố trí công trình.

Đối với căn hộ chung cư, các yếu tố cần xem xét có thể gồm diện tích sử dụng, mặt bằng, hướng nhìn, tầng, tình trạng bàn giao, chất lượng quản lý và các tiện ích dùng chung.

Đối với nhà đã xây dựng, cần xem xét tuổi công trình, chất lượng kết cấu, chi phí sửa chữa, khả năng cải tạo và mức độ phù hợp với nhu cầu của người mua.

5.4. Quy hoạch và khả năng sử dụng tài sản

Quy hoạch có thể tác động đến khả năng xây dựng, mở rộng, chuyển mục đích sử dụng hoặc khai thác bất động sản. Một khu đất có vị trí tốt nhưng bị hạn chế xây dựng có thể có giá trị khác với khu đất tương tự được phép sử dụng linh hoạt hơn.

Việc đánh giá cần dựa trên hồ sơ quy hoạch có thể kiểm chứng, chỉ tiêu sử dụng đất và quy định có liên quan. Không nên suy luận rằng đất nằm gần dự án hạ tầng hoặc khu đô thị mới chắc chắn tăng giá.

Người mua có thể tìm hiểu thêm về quy hoạch 1/500 và 1/2000 là gì? để hiểu sự khác biệt giữa các cấp độ quy hoạch thường gặp trong quá trình tìm hiểu bất động sản.

5.5. Cung cầu và mặt bằng giá giao dịch

Giá trị thị trường chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu tại khu vực. Khi nhu cầu mua tăng, nguồn cung phù hợp hạn chế và khả năng chi trả của người mua được duy trì, giá bất động sản có thể tăng. Ngược lại, lượng hàng tồn kho cao, nhu cầu suy yếu hoặc điều kiện tín dụng thắt chặt có thể tạo áp lực giảm giá.

Tuy nhiên, không thể sử dụng mức giá trung bình của toàn thành phố để định giá chính xác một căn nhà hoặc căn hộ cụ thể. Dữ liệu so sánh cần tương đồng về vị trí, loại hình, diện tích, pháp lý, chất lượng và thời điểm giao dịch.

Một dự án căn hộ mới có giá chào bán cao cũng không tự động chứng minh rằng các căn hộ thứ cấp trong khu vực có giá trị tương đương. Cần phân biệt giá sơ cấp, giá thứ cấp và giá giao dịch thực tế trước khi đưa ra kết luận.

5.6. Khả năng tạo thu nhập từ bất động sản

Đối với bất động sản cho thuê hoặc tài sản khai thác kinh doanh, thu nhập có thể là một căn cứ quan trọng để đánh giá giá trị.

Các yếu tố cần xem xét gồm:

• Doanh thu cho thuê thực tế hoặc có cơ sở dự báo.
• Tỷ lệ lấp đầy và thời gian trống phòng.
• Chi phí quản lý, bảo trì, vận hành và sửa chữa.
• Rủi ro biến động giá thuê và nhu cầu thuê.
• Khả năng duy trì dòng tiền trong tương lai.

Một tài sản có giá mua cao nhưng tạo ra dòng tiền ổn định có thể được đánh giá khác với tài sản tương tự nhưng khó khai thác. Dù vậy, dự báo thu nhập phải dựa trên dữ liệu và giả định hợp lý, không chỉ lấy mức giá thuê quảng cáo làm doanh thu chắc chắn.

5.7. Lãi suất, tín dụng và điều kiện kinh tế

Lãi suất cho vay, khả năng tiếp cận vốn, thu nhập của người mua và triển vọng kinh tế có thể ảnh hưởng đến sức mua trên thị trường bất động sản.

Khi chi phí vốn tăng, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính có thể chịu áp lực lớn hơn, khiến nhu cầu đối với một số phân khúc suy giảm. Ngược lại, điều kiện tín dụng thuận lợi có thể hỗ trợ nhu cầu nếu các yếu tố khác không đổi.

Tác động thực tế phụ thuộc vào phân khúc, khu vực, khả năng chi trả và đặc điểm của từng tài sản. Vì vậy, không nên dùng một biến số kinh tế đơn lẻ để kết luận giá trị của toàn bộ thị trường.

6. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản ban hành kèm Thông tư 42/2024/TT-BTC, việc lựa chọn phương pháp cần phù hợp với đặc điểm tài sản, mục đích và thời điểm thẩm định, cơ sở giá trị cũng như dữ liệu có thể thu thập.

6.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh ước tính giá trị tài sản bằng cách phân tích những bất động sản tương tự có thông tin thị trường phù hợp, sau đó xem xét và điều chỉnh các khác biệt quan trọng.

Các yếu tố so sánh có thể bao gồm:

• Vị trí và điều kiện tiếp cận.
• Diện tích, hình dáng và mặt tiền.
• Tình trạng pháp lý.
• Đặc điểm xây dựng và chất lượng tài sản.
• Thời điểm giao dịch và điều kiện mua bán.

Ví dụ, khi thẩm định một căn nhà phố, thẩm định viên có thể thu thập thông tin về những căn nhà tương tự đã giao dịch, đánh giá mức độ khác biệt rồi điều chỉnh mức giá tham chiếu để ước tính giá trị căn nhà cần thẩm định.

Ưu điểm của phương pháp này là gắn với dữ liệu thị trường. Hạn chế thường gặp là thiếu thông tin giao dịch đáng tin cậy hoặc khó tìm được tài sản thực sự tương đồng.

6.2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập xem xét khả năng tạo thu nhập của bất động sản để ước tính giá trị. Cách tiếp cận này có thể phù hợp với tài sản tạo dòng tiền như tòa nhà cho thuê, văn phòng, mặt bằng thương mại hoặc một số loại hình bất động sản khai thác kinh doanh.

Kết quả phụ thuộc vào thu nhập dự kiến, chi phí vận hành, rủi ro, thời gian khai thác và các giả định phù hợp với phương pháp được lựa chọn.

Không nên lấy doanh thu cho thuê gộp làm lợi nhuận ròng, bởi tài sản còn có thể phát sinh chi phí quản lý, bảo trì, thời gian trống thuê và các khoản chi phí khác.

6.3. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xem xét chi phí cần thiết để tạo lập tài sản hoặc công trình có công dụng tương đương, đồng thời đánh giá các yếu tố hao mòn và những điều chỉnh phù hợp theo chuẩn mực áp dụng.

Cách tiếp cận này có thể hữu ích khi thẩm định một số tài sản đặc thù hoặc khi dữ liệu giao dịch và thu nhập chưa đủ để sử dụng độc lập.

Chi phí xây dựng mới không đồng nghĩa với giá trị thị trường của toàn bộ bất động sản. Giá trị đất, vị trí, mức độ hao mòn và khả năng khai thác vẫn cần được xem xét phù hợp.

6.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư thường được xem xét đối với bất động sản phát triển dự án khi có đủ cơ sở để phân tích doanh thu phát triển, chi phí dự kiến và các yếu tố tài chính liên quan.

Về nguyên tắc, phương pháp này ước tính giá trị dựa trên giá trị phát triển dự kiến sau khi trừ đi các chi phí phát triển và những khoản điều chỉnh phù hợp theo phương pháp áp dụng.

Kết quả nhạy cảm với giả định về giá bán, tốc độ tiêu thụ, chi phí xây dựng, tiến độ, thời gian thực hiện và rủi ro dự án. Vì vậy, cần kiểm tra kỹ cơ sở dữ liệu và giả định đầu vào.

Không phải mọi bất động sản đều phù hợp với tất cả phương pháp. Việc lựa chọn cần căn cứ vào tài sản cụ thể và yêu cầu thẩm định, thay vì áp dụng một công thức duy nhất cho mọi trường hợp.

7. Quy trình xác định giá trị thẩm định bất động sản

Một quy trình thẩm định giá cần được thực hiện có hệ thống nhằm hạn chế sai lệch do dữ liệu thiếu, thông tin không đồng nhất hoặc giả định chưa phù hợp.

Trong quá trình này, chất lượng dữ liệu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Giá rao bán trên các trang đăng tin có thể giúp nhận diện mặt bằng chào bán, nhưng không nên mặc định đó là giá giao dịch đã hoàn tất.

Khi dữ liệu giao dịch hạn chế, kết quả cần phản ánh các giới hạn thông tin và mức độ không chắc chắn phù hợp. Người sử dụng báo cáo nên đọc cả phần giả định, điều kiện hạn chế và mục đích sử dụng, thay vì chỉ quan tâm đến con số cuối cùng.

8. Làm thế nào để người mua và nhà đầu tư tự đánh giá mức giá bất động sản?

Không phải mọi người mua nhà đều cần thuê thẩm định giá chuyên nghiệp ngay từ đầu. Tuy nhiên, việc tự kiểm tra dữ liệu thị trường có thể giúp sàng lọc tài sản, xác định mức giá thương lượng và nhận diện những trường hợp cần thẩm định sâu hơn.

Bước 1: Xác định đúng loại bất động sản

Chỉ nên so sánh các tài sản có đặc điểm tương đồng. Nhà phố không nên so sánh trực tiếp với căn hộ; đất ở có pháp lý rõ ràng cũng không nên mặc định có giá tương đương khu đất bị hạn chế về quyền sử dụng hoặc xây dựng.

Bước 2: Thu thập nhiều tài sản so sánh

Tìm các bất động sản trong cùng khu vực hoặc khu vực có điều kiện tương đương. Ưu tiên dữ liệu giao dịch có thể xác minh, đồng thời ghi nhận riêng giá chào bán để tránh nhầm lẫn.

Bước 3: Điều chỉnh những khác biệt quan trọng

Xem xét diện tích, vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, mặt tiền, khả năng tiếp cận và điều kiện giao dịch. Không nên lấy giá trên mỗi mét vuông của một tài sản rồi áp dụng máy móc cho tất cả tài sản khác.

Bước 4: Đánh giá chi phí và rủi ro

Một bất động sản có giá chào bán thấp vẫn có thể phát sinh chi phí sửa chữa lớn, chi phí hoàn thiện, nghĩa vụ tài chính hoặc rủi ro pháp lý. Những yếu tố này cần được kiểm tra trước khi xác định mức giá sẵn sàng trả.

Bước 5: Xác định mức giá mục tiêu

Sau khi tổng hợp dữ liệu, người mua có thể xác định một khoảng giá phù hợp với ngân sách, điều kiện tài sản và mục tiêu sử dụng. Khoảng giá này là công cụ hỗ trợ thương lượng, không thay thế báo cáo thẩm định giá chuyên nghiệp khi cần kết quả chính thức.

Bước 6: Xem xét thuê thẩm định giá khi cần thiết

Nên cân nhắc dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp khi giá trị tài sản lớn, dữ liệu thị trường khó xác minh, tài sản có đặc điểm pháp lý phức tạp hoặc kết quả định giá được sử dụng cho một mục đích chính thức.

9. Những sai lầm thường gặp khi đánh giá giá trị bất động sản

Chỉ dựa vào giá rao bán

Giá rao bán thể hiện mức giá đề nghị, không chứng minh tài sản đã giao dịch ở mức đó. Việc dùng giá rao bán làm căn cứ duy nhất có thể khiến người mua đánh giá sai mặt bằng thị trường.

Cho rằng giá thẩm định luôn thấp hơn giá thị trường

Đây là cách hiểu không chính xác. Kết quả phụ thuộc vào cơ sở giá trị, mục đích thẩm định, dữ liệu và phương pháp áp dụng. Không có nguyên tắc chung rằng giá thẩm định luôn thấp hơn giá thị trường hoặc giá chào bán.

Sử dụng dữ liệu đã lỗi thời

Thị trường bất động sản có thể thay đổi theo thời gian. Giao dịch từ nhiều năm trước không nhất thiết phản ánh điều kiện tại thời điểm hiện tại, đặc biệt khi hạ tầng, quy hoạch, lãi suất hoặc nguồn cung đã thay đổi.

Bỏ qua pháp lý và quy hoạch

Vị trí đẹp hoặc giá thấp không đủ để kết luận bất động sản có giá trị cao. Các hạn chế về quyền sử dụng, xây dựng hoặc chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến giá trị và khả năng giao dịch.

Đồng nhất giá trị tài sản với khả năng thanh khoản

Một bất động sản có giá trị ước tính cao không đồng nghĩa có thể bán nhanh ở mức giá đó. Khả năng thanh khoản còn phụ thuộc vào nhu cầu thực, mức giá chào bán, khả năng tài chính của người mua và điều kiện thị trường.

Người đầu tư có thể tìm hiểu thêm về thanh khoản bất động sản để phân biệt giá trị tài sản với khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền trong thời gian hợp lý.

Giá trị thị trường, giá trị thẩm định, giá chào bán và giá giao dịch thực tế phản ánh những khía cạnh khác nhau của giá bất động sản. Giá chào bán thể hiện đề nghị của người bán; giá giao dịch phản ánh thỏa thuận trong một giao dịch cụ thể; giá trị thị trường là mức giá ước tính trong điều kiện thị trường thông thường; còn giá trị thẩm định là kết quả được xác định theo cơ sở, mục đích, thời điểm và phương pháp thẩm định phù hợp.

Đối với người mua và nhà đầu tư, cách đánh giá hiệu quả là kết hợp dữ liệu giao dịch có thể kiểm chứng, đặc điểm pháp lý, vị trí, hiện trạng, khả năng khai thác và điều kiện thị trường. Khi cần một kết quả có cơ sở chuyên môn cho mục đích cụ thể, hãy xem xét báo cáo thẩm định giá và đọc đầy đủ các giả định, điều kiện hạn chế liên quan đến kết quả đó.