Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật. Loại hình này phổ biến tại các dự án căn hộ chung cư, nhà phố và biệt thự được chủ đầu tư bán trước khi hoàn thiện xây dựng.

Tuy nhiên, việc dự án đã khởi công, có nhà mẫu hoặc bắt đầu nhận đăng ký nguyện vọng không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Sản phẩm phải đáp ứng các điều kiện pháp lý theo quy định, đồng thời chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo và được cơ quan quản lý có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán theo quy định hiện hành.

Đối với người mua, kiểm tra điều kiện mở bán giúp hạn chế rủi ro khi đặt cọc, ký hợp đồng hoặc thanh toán cho một dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Đây cũng là bước quan trọng để đánh giá mức độ minh bạch của chủ đầu tư và khả năng thực hiện giao dịch.

1. Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là tập hợp các yêu cầu pháp lý mà nhà ở và dự án phải đáp ứng trước khi chủ đầu tư đưa sản phẩm vào kinh doanh theo hình thức bán hoặc cho thuê mua.

Khung pháp lý trọng tâm hiện nay gồm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đặc biệt là Điều 24, cùng các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành. Các quy định này đề cập đến tình trạng xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, việc công khai thông tin và thủ tục thông báo đủ điều kiện bán.

Cần phân biệt hai vấn đề:

• Dự án có hồ sơ pháp lý: Dự án đã có một số quyết định, giấy phép hoặc giấy tờ liên quan đến đầu tư, đất đai và xây dựng.
• Nhà ở đủ điều kiện bán: Sản phẩm cụ thể đã đáp ứng các điều kiện đưa vào kinh doanh và hoàn thành thủ tục thông báo theo quy định.

Một dự án có hồ sơ pháp lý không đồng nghĩa tất cả căn hộ hoặc nhà thấp tầng trong dự án đều đã đủ điều kiện mở bán. Người mua cần kiểm tra đúng tòa nhà, giai đoạn, loại sản phẩm và phạm vi được phép đưa vào kinh doanh.

2. Các điều kiện pháp lý để mở bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các nhóm điều kiện dưới đây trước khi được đưa vào kinh doanh.

2.1. Nhà ở phải được khởi công xây dựng theo quy định

Nhà ở hoặc công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải được khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, việc đã khởi công không có nghĩa chủ đầu tư được phép bán ngay. Dự án vẫn phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, hồ sơ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, công khai thông tin và thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán.

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, hồ sơ phải thể hiện việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định. Đây là điều kiện quan trọng, nhưng không phải điều kiện duy nhất để được mở bán.

2.2. Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất

Dự án phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định, phù hợp với tình trạng pháp lý của dự án.

Các loại giấy tờ có thể thuộc nhóm này gồm:

• Quyết định giao đất.
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định.
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Không phải dự án nào cũng cần có tất cả các loại giấy tờ trên. Cần xác định loại giấy tờ phù hợp với hình thức sử dụng đất và tình trạng pháp lý cụ thể.

Khi kiểm tra, người mua nên đối chiếu tên chủ thể, vị trí khu đất, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và phạm vi đất phục vụ dự án. Nếu có sự khác biệt giữa thông tin quảng cáo và giấy tờ pháp lý, cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích và cung cấp tài liệu chứng minh.

Để hiểu rõ hơn về nhóm giấy tờ này, người mua có thể tham khảo quy định trong Luật Đất đai hiện hành.

2.3. Có hồ sơ xây dựng theo quy định

Tùy trường hợp, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép đối với công trình thuộc diện phải xin phép; hoặc có thông báo khởi công cùng hồ sơ thiết kế xây dựng đối với trường hợp được miễn giấy phép theo quy định.

Những giấy tờ này giúp xác định công trình được triển khai trên cơ sở pháp lý nào, có thiết kế được phê duyệt hay không và quá trình xây dựng có phù hợp với hồ sơ được chấp thuận hay không.

Người mua không nên chỉ dựa vào hình ảnh phối cảnh, sa bàn hoặc tiến độ thi công tại công trường. Các yếu tố này không thay thế hồ sơ xây dựng và không đủ để chứng minh sản phẩm đã đủ điều kiện bán.

2.4. Đáp ứng điều kiện về nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và phần móng

Nhà ở hình thành trong tương lai phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt.

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định về xây dựng.

Với dự án gồm nhiều tòa nhà, việc xác định tòa nào đủ điều kiện phải căn cứ vào hồ sơ thiết kế được phê duyệt, phạm vi công trình và biên bản nghiệm thu tương ứng. Không nên mặc định một tòa đã hoàn thành phần móng thì toàn bộ dự án hoặc tất cả các tòa còn lại đều đủ điều kiện bán.

Đặc biệt, nếu các tòa nhà sử dụng chung phần hầm, khối đế hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cần xem xét hồ sơ nghiệm thu và mối liên hệ giữa các hạng mục công trình để xác định đúng phạm vi được đưa vào kinh doanh.

2.5. Dự án phải được chấp thuận với mục đích đầu tư phù hợp

Nhà ở đưa vào kinh doanh phải thuộc dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định, trong đó có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua.

Điều này có nghĩa người mua cần xác minh không chỉ sự tồn tại của dự án mà còn cả mục tiêu đầu tư và loại sản phẩm được phép triển khai.

Tên thương mại của dự án, thông tin giới thiệu trên website hoặc việc tổ chức sự kiện bán hàng không thể thay thế quyết định và hồ sơ pháp lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2.6. Đáp ứng các điều kiện liên quan khác theo luật

Ngoài những yêu cầu nêu trên, nhà ở hình thành trong tương lai còn phải đáp ứng các điều kiện liên quan được dẫn chiếu tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bao gồm các điều kiện áp dụng đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.

Người mua cần kiểm tra tình trạng tranh chấp, kê biên, hạn chế quyền và các vấn đề pháp lý có liên quan theo hồ sơ thực tế. Nếu nhà ở hoặc dự án đang được thế chấp, cần xác minh tình trạng thế chấp và việc giải chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trước khi giao dịch.

2.7. Thông tin dự án phải được công khai

Chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản và dự án đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật.

Thông tin cần được đối chiếu có thể bao gồm chủ đầu tư, vị trí, quy mô, loại sản phẩm, tiến độ, hồ sơ pháp lý, tình trạng thế chấp và các thông tin liên quan đến sản phẩm được đưa vào kinh doanh.

Người mua nên kiểm tra tính nhất quán giữa thông tin công khai, hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp và văn bản của cơ quan quản lý nhà nước. Nếu có điểm không thống nhất, cần yêu cầu làm rõ trước khi thanh toán.

3. Hồ sơ cần kiểm tra trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Không phải mọi giấy tờ của dự án đều có cùng ý nghĩa. Người mua nên phân chia hồ sơ thành các nhóm để kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của dự án và sản phẩm.

3.1. Hồ sơ đầu tư và đất đai

Nhóm hồ sơ này giúp xác định dự án có cơ sở pháp lý để triển khai hay không, gồm các giấy tờ về chấp thuận đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có.

Cần đối chiếu thông tin trên giấy tờ với vị trí, diện tích và phạm vi dự án đang được giới thiệu. Nếu dự án triển khai theo nhiều giai đoạn hoặc có nhiều khu đất, cần xác định sản phẩm dự kiến mua nằm trong phạm vi nào.

Người mua có thể tham khảo hướng dẫn về hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì để xây dựng danh sách tài liệu cần yêu cầu và đối chiếu.

3.2. Hồ sơ quy hoạch và xây dựng

Nhóm hồ sơ này có thể bao gồm quy hoạch được phê duyệt, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng hoặc tài liệu liên quan đến trường hợp miễn giấy phép, thông báo khởi công và hồ sơ nghiệm thu theo giai đoạn.

Đối với chung cư, cần chú ý biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng và phạm vi công trình được nghiệm thu. Nếu dự án có nhiều tòa, không nên chỉ kiểm tra tài liệu của một tòa rồi suy ra tình trạng pháp lý của toàn bộ dự án.

3.3. Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán

Đây là một trong những tài liệu quan trọng nhất cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở và trả lời bằng văn bản theo thời hạn quy định.

Người mua nên yêu cầu xem văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền, sau đó đối chiếu:

• Tên và địa chỉ dự án.
• Chủ đầu tư.
• Loại nhà ở được xác nhận đủ điều kiện bán.
• Tòa nhà, giai đoạn hoặc phạm vi sản phẩm được đề cập.
• Ngày ban hành và cơ quan ban hành văn bản.

Không nên chỉ dựa vào hình ảnh chụp một văn bản không đầy đủ, thông báo nội bộ của đơn vị phân phối hoặc lời khẳng định của nhân viên bán hàng.

3.4. Hồ sơ liên quan đến thế chấp và bảo lãnh

Nếu dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, người mua cần xác minh tình trạng pháp lý và phương án xử lý tài sản bảo đảm theo quy định.

Bên cạnh đó, cần kiểm tra nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng đối với việc chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, trong trường hợp pháp luật yêu cầu áp dụng cơ chế bảo lãnh.

Người mua nên yêu cầu cung cấp thông tin rõ ràng về ngân hàng bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh và tài liệu liên quan trước khi ký hợp đồng. Không nên coi việc dự án có ngân hàng tài trợ vốn là bằng chứng thay thế cho các giấy tờ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với người mua.

4. Quy trình thông báo nhà ở đủ điều kiện bán

Quy trình xác nhận đủ điều kiện bán giúp cơ quan quản lý kiểm tra hồ sơ và điều kiện pháp lý trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bước 1: Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư tập hợp văn bản thông báo và các giấy tờ theo quy định, bao gồm hồ sơ về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, tài liệu nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và biên bản nghiệm thu phần móng đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở.

Bước 2: Gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý có thẩm quyền

Hồ sơ được gửi đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án theo quy định hiện hành.

Người mua cần lưu ý rằng việc chủ đầu tư tự công bố sản phẩm đủ điều kiện bán không thay thế thủ tục thông báo và kiểm tra theo quy định.

Bước 3: Cơ quan quản lý kiểm tra điều kiện

Theo Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm hồ sơ theo quy định, cơ quan quản lý có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản. Trường hợp không đủ điều kiện, văn bản trả lời phải nêu rõ lý do.

Khi tra cứu, người mua nên kiểm tra văn bản trả lời chính thức và phạm vi sản phẩm được xác nhận, thay vì chỉ nhìn vào tiến độ thi công hoặc thông tin quảng cáo.

Bước 4: Đối chiếu phạm vi sản phẩm trước khi ký hợp đồng

Ngay cả khi một phần dự án đã đủ điều kiện bán, người mua vẫn cần xác định căn hộ hoặc nhà ở dự kiến giao dịch có thuộc phạm vi được xác nhận hay không.

Đối với dự án nhiều tòa hoặc nhiều giai đoạn, cần đối chiếu chính xác tên tòa, vị trí, loại sản phẩm và các thông tin liên quan trong văn bản. Không nên suy rộng kết quả xác nhận của một phần dự án sang toàn bộ dự án.

5. Cách kiểm tra dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa

Người mua có thể thực hiện các bước dưới đây trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán.

Nếu không thể xác minh trực tiếp tài liệu, người mua nên đề nghị chủ đầu tư cung cấp bản sao hợp lệ hoặc hướng dẫn tra cứu trên cổng thông tin chính thức của cơ quan có thẩm quyền.

Không nên chuyển tiền chỉ dựa trên phiếu đăng ký nguyện vọng, thư giữ chỗ hoặc cam kết miệng rằng dự án sắp đủ điều kiện mở bán.

6. Có được đặt cọc khi nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện bán không?

Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi giao dịch căn hộ hoặc nhà thấp tầng tại dự án đang xây dựng.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.

Vì vậy, người mua cần phân biệt việc đăng ký nhận thông tin, bày tỏ nguyện vọng mua và giao dịch đặt cọc để mua sản phẩm. Cần xem xét bản chất của khoản tiền, chủ thể nhận tiền, điều kiện hoàn trả và cơ sở pháp lý của giao dịch, thay vì chỉ dựa vào tên gọi của giấy tờ.

Nếu được yêu cầu ký hợp đồng giữ chỗ, hợp tác đầu tư, vay vốn hoặc một thỏa thuận khác trước khi dự án đủ điều kiện bán, người mua nên thận trọng và yêu cầu chuyên gia pháp lý kiểm tra nội dung trước khi chuyển tiền.

Có thể tham khảo thêm hướng dẫn về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất để hiểu các nội dung cần chú ý khi thỏa thuận đặt cọc.

7. Những điều cần kiểm tra trong hợp đồng mua bán căn hộ

Sau khi xác minh sản phẩm đủ điều kiện bán, người mua vẫn cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Tình trạng đủ điều kiện mở bán không đồng nghĩa mọi điều khoản hợp đồng đều tự động có lợi cho người mua.

Các nội dung nên kiểm tra gồm:

• Thông tin sản phẩm: Mã căn, vị trí, diện tích, thiết kế, phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung.
• Giá bán: Giá hợp đồng, thuế, phí và các khoản chi phí được quy định rõ.
• Tiến độ thanh toán: Các đợt thanh toán phải phù hợp với quy định pháp luật và điều khoản hợp đồng.
• Thời hạn bàn giao: Mốc bàn giao dự kiến, điều kiện bàn giao và trách nhiệm khi chậm tiến độ.
• Bảo lãnh ngân hàng: Phạm vi, điều kiện và thủ tục áp dụng nếu thuộc trường hợp phải có bảo lãnh.
• Bảo hành: Trách nhiệm, thời hạn và cách xử lý các lỗi phát sinh.
• Chấm dứt hợp đồng: Điều kiện chấm dứt, hoàn tiền và trách nhiệm của các bên.
• Cấp giấy chứng nhận: Trách nhiệm của chủ đầu tư và nghĩa vụ phối hợp của người mua theo hợp đồng và quy định pháp luật.

Người mua cần đối chiếu nội dung hợp đồng với hồ sơ pháp lý, thông tin đã công khai và các cam kết được ghi nhận bằng văn bản. Nếu hợp đồng có điều khoản không rõ ràng hoặc khác với thông tin tư vấn ban đầu, nên yêu cầu giải thích trước khi ký.

8. Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện bán

Giao dịch khi sản phẩm chưa đáp ứng điều kiện pháp lý có thể khiến người mua đối mặt với nhiều rủi ro.

Rủi ro về khoản tiền đã thanh toán: Người mua có thể gặp khó khăn khi yêu cầu hoàn tiền nếu thỏa thuận không rõ ràng hoặc phát sinh tranh chấp.

Rủi ro về tiến độ: Dự án có thể chậm triển khai do chưa hoàn thiện thủ tục, khó khăn tài chính hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai và xây dựng.

Rủi ro về quyền lợi hợp đồng: Nếu giao dịch được thực hiện bằng văn bản không phù hợp với bản chất mua bán, việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên có thể phức tạp.

Rủi ro về thông tin dự án: Người mua có thể hiểu nhầm rằng toàn bộ dự án đã đủ điều kiện bán trong khi văn bản xác nhận chỉ áp dụng cho một phần sản phẩm.

Rủi ro về tài sản bảo đảm: Nếu dự án hoặc nhà ở đang thế chấp, cần xác minh rõ tình trạng pháp lý và phương án xử lý trước khi giao dịch.

Để hạn chế những rủi ro này, người mua nên kiểm tra hồ sơ gốc hoặc bản sao hợp lệ, xác minh văn bản từ cơ quan có thẩm quyền và không thanh toán dựa trên lời hứa chưa được ghi nhận rõ ràng.

9. Câu hỏi thường gặp về điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà chung cư phải xây xong bao nhiêu tầng mới được mở bán?

Không có quy tắc chung yêu cầu chung cư phải xây xong một số tầng nhất định mới được mở bán. Theo quy định, công trình phải đáp ứng các điều kiện pháp lý, trong đó có yêu cầu nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, cùng các điều kiện khác về đất đai, xây dựng và thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán.

Dự án đã khởi công có được bán căn hộ ngay không?

Không. Khởi công chỉ là một trong các điều kiện. Chủ đầu tư còn phải đáp ứng các yêu cầu về đất đai, hồ sơ xây dựng, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, công khai thông tin và thủ tục thông báo nhà ở đủ điều kiện bán.

Một tòa trong dự án đủ điều kiện bán thì các tòa còn lại có được bán không?

Không thể mặc định như vậy. Phạm vi được bán phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý, tài liệu nghiệm thu và văn bản trả lời của cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với từng phần dự án hoặc sản phẩm.

Làm thế nào để biết căn hộ đã đủ điều kiện mở bán?

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, sau đó đối chiếu tên dự án, tòa nhà, loại sản phẩm và phạm vi được xác nhận. Cần kiểm tra thêm hồ sơ đất đai, xây dựng và các điều kiện liên quan.

Chủ đầu tư có được thu tiền đặt cọc trước khi nhà ở đủ điều kiện bán không?

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Người mua nên kiểm tra kỹ bản chất giao dịch và không chỉ dựa vào tên gọi của thỏa thuận.

Kết luận

Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng mà còn liên quan đến hồ sơ đất đai, giấy tờ xây dựng, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, phần móng đối với chung cư, công khai thông tin và thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán.

Trước khi ký hợp đồng hoặc thanh toán, người mua nên kiểm tra văn bản trả lời của cơ quan quản lý có thẩm quyền và xác định chính xác sản phẩm mình định mua có thuộc phạm vi được phép bán hay không. Việc rà soát hồ sơ pháp lý dự án, điều kiện đặt cọc và các điều khoản hợp đồng giúp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi và đưa ra quyết định mua nhà dựa trên thông tin có thể kiểm chứng.