Diện tích thông thủy và diện tích tim tường là gì?

Diện tích thông thủy và diện tích tim tường là hai cách đo diện tích thường gặp khi mua bán căn hộ chung cư. Diện tích thông thủy xác định diện tích sử dụng căn hộ theo mép trong của các giới hạn tường, có tính một số phần diện tích bên trong căn hộ. Trong khi đó, diện tích tim tường được thị trường sử dụng để mô tả diện tích đo đến tim tường, có thể bao gồm phần diện tích thuộc tường bao, tường ngăn căn hộ và các cấu kiện khác.

Theo khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023 và Điều 5 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy. Đây cũng là cơ sở cần chú ý khi kiểm tra diện tích ghi trong hồ sơ mua bán và giấy chứng nhận.

1. Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng của căn hộ được xác định theo kích thước thông thủy. Cách tính này bao gồm:

• Diện tích bên trong căn hộ, bao gồm phần diện tích tường ngăn các phòng.
• Diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ, nếu có.

Diện tích thông thủy không bao gồm:

• Tường bao căn hộ.
• Tường phân chia giữa các căn hộ.
• Phần sàn có cột nằm bên trong căn hộ.
• Hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công hoặc lô gia, diện tích sàn được tính đến mép trong; trường hợp có phần tường chung thì áp dụng cách xác định theo quy định tương ứng.

Vì phản ánh diện tích sử dụng căn hộ theo phương pháp pháp luật quy định, diện tích thông thủy là thông tin quan trọng khi đối chiếu hợp đồng, giấy chứng nhận và diện tích thực tế bàn giao.

2. Diện tích tim tường là gì?

Diện tích tim tường là cách gọi phổ biến trên thị trường, dùng để mô tả diện tích căn hộ đo theo đường tim của tường bao và tường ngăn. Cách đo này có thể tính cả phần diện tích thuộc tường, cột hoặc hộp kỹ thuật, tùy cách thể hiện trên bản vẽ và phương pháp đo được sử dụng.

Cần lưu ý, “diện tích tim tường” là thuật ngữ thường gặp trong tài liệu bán hàng và bản vẽ căn hộ; khi kiểm tra hồ sơ pháp lý, người mua nên xác định rõ loại diện tích đang được ghi thay vì mặc định hai cách đo có cùng phạm vi.

Diện tích tim tường thường lớn hơn diện tích thông thủy của cùng một căn hộ vì phạm vi đo có thể bao gồm thêm phần diện tích kết cấu. Tuy nhiên, mức chênh lệch cụ thể phụ thuộc thiết kế và hình dạng căn hộ.

3. So sánh diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Bảng trên giúp phân biệt hai cách đo ở mức khái quát. Khi đối chiếu một căn hộ cụ thể, cần xem bản vẽ mặt bằng, hợp đồng và hồ sơ bàn giao để xác định chính xác phạm vi tính diện tích.

4. Diện tích căn hộ được ghi thế nào trong hợp đồng và giấy chứng nhận?

Theo Điều 5 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, thuê mua theo quy định.

Khi đọc hợp đồng mua bán căn hộ, người mua nên kiểm tra:

• Diện tích căn hộ được ghi là diện tích thông thủy hay một loại diện tích khác.
• Bản vẽ mặt bằng đính kèm và phạm vi diện tích của ban công, lô gia.
• Cách xác định diện tích khi có điều chỉnh thiết kế hoặc sai lệch so với hồ sơ ban đầu.
• Cơ chế xử lý chênh lệch giữa diện tích trong hợp đồng và diện tích thực tế khi bàn giao.

Khi nhận nhà, diện tích thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng cần được thể hiện trong biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng theo quy định. Vì vậy, người mua nên lưu giữ đầy đủ hợp đồng, bản vẽ và biên bản bàn giao để đối chiếu khi cần thiết.

5. Cách đối chiếu diện tích thông thủy khi nhận bàn giao căn hộ

Để kiểm tra diện tích căn hộ, người mua nên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Kiểm tra hợp đồng. Xác định diện tích ghi trong hợp đồng và loại diện tích được sử dụng làm căn cứ.
• Bước 2: Đối chiếu bản vẽ. Kiểm tra kích thước các phòng, ban công, lô gia và vị trí cột, hộp kỹ thuật.
• Bước 3: Kiểm tra biên bản bàn giao. Đối chiếu diện tích thực tế được ghi nhận với hợp đồng và tài liệu kèm theo.
• Bước 4: Yêu cầu giải thích chênh lệch. Nếu số liệu khác nhau, đề nghị chủ đầu tư cung cấp bảng tính hoặc bản vẽ đo đạc để làm rõ cách xác định diện tích và phương án xử lý theo hợp đồng, quy định pháp luật.

Việc kiểm tra này nhằm xác định diện tích theo đúng hồ sơ và phương pháp đo, không chỉ so sánh hai con số được ghi trong tài liệu bán hàng.

6. Câu hỏi thường gặp

Diện tích thông thủy có phải diện tích sử dụng căn hộ không?

Theo quy định về diện tích căn hộ chung cư, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy. Phạm vi tính bao gồm tường ngăn bên trong và ban công, lô gia nếu có, nhưng loại trừ các phần được quy định như tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn có cột và hộp kỹ thuật.

Diện tích tim tường có luôn lớn hơn diện tích thông thủy không?

Thông thường diện tích tim tường lớn hơn do phạm vi đo có thể bao gồm thêm phần diện tích kết cấu. Mức chênh lệch phụ thuộc bản vẽ và phương pháp đo của từng căn hộ.

Diện tích nào được ghi vào giấy chứng nhận căn hộ?

Theo quy định hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Nếu diện tích bàn giao khác hợp đồng thì phải làm gì?

Người mua nên đối chiếu hợp đồng, bản vẽ và biên bản bàn giao; yêu cầu chủ đầu tư giải thích phương pháp đo, số liệu chênh lệch và cách xử lý theo thỏa thuận cùng quy định pháp luật áp dụng.

Kết luận

Diện tích thông thủy và diện tích tim tường khác nhau ở phạm vi và cách xác định diện tích căn hộ. Diện tích thông thủy là căn cứ quan trọng để xác định diện tích sử dụng căn hộ chung cư theo quy định pháp luật, trong khi diện tích tim tường thường xuất hiện trong cách đo hoặc tài liệu thể hiện mặt bằng.

Khi mua căn hộ, người mua nên kiểm tra loại diện tích ghi trong hợp đồng, bản vẽ đính kèm, giấy chứng nhận và biên bản bàn giao. Nếu có chênh lệch, cần yêu cầu làm rõ phương pháp đo và căn cứ xử lý trước khi xác nhận hoàn tất bàn giao.