Tổng quan về Shophouse – Loại hình bất động sản thương mại được ưa chuộng hiện nay
Trong vài năm trở lại đây, shophouse (hay còn gọi là nhà phố thương mại) đã trở thành một trong những mô hình bất động sản nổi bật trên thị trường. Nhờ sự kết hợp giữa chức năng kinh doanh và sinh hoạt, loại hình này đang dần chiếm được cảm tình của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt tại các khu đô thị mới, trung tâm thương mại sầm uất.
Lưu ý: Bài viết từ batdongsanindex.com mang tính chất tham khảo tổng quát. Để đảm bảo thông tin chính xác nhất, vui lòng liên hệ các đơn vị tư vấn chuyên môn trước khi quyết định đầu tư.
Shophouse là gì?
Shophouse, còn được biết đến với tên gọi nhà phố kết hợp thương mại, là kiểu bất động sản đa chức năng cho phép chủ sở hữu vừa kinh doanh, vừa sinh sống trong cùng một không gian. Mô hình này thường được xây dựng trong các dự án đô thị kiểu mẫu, có thiết kế hiện đại và nằm tại vị trí đắc địa – nơi có lưu lượng người qua lại cao.
Dạng bất động sản này không mới ở các quốc gia phát triển. Nó xuất hiện từ thế kỷ 19 và phát triển mạnh tại các thành phố thương mại lớn như Penang, Singapore, Bangkok… Tại Việt Nam, shophouse đang dần định hình vị thế như một sản phẩm đầu tư linh hoạt, có khả năng sinh lời bền vững nhờ vừa phục vụ nhu cầu ở, vừa khai thác kinh doanh.
Các loại hình shophouse phổ biến
Hiện tại, trên thị trường Việt Nam, shophouse được phân chia thành hai dòng sản phẩm chính, mỗi loại đều sở hữu những đặc điểm khác nhau, phù hợp với từng mục đích đầu tư cụ thể:
1. Shophouse khối đế (trong dự án căn hộ)
Đây là loại nhà phố thương mại nằm tại tầng trệt hoặc vài tầng đầu tiên của các tòa chung cư cao tầng. Ưu điểm của loại hình này là dễ tiếp cận khách hàng nhờ lưu lượng cư dân trong nội khu đông đúc. Tuy nhiên, shophouse khối đế thường có thời hạn sở hữu giới hạn (thường là 50 năm) và không được cấp phép đăng ký hộ khẩu thường trú.
Điểm mạnh:
- Vị trí đắc địa trong lòng khu dân cư.
- Thích hợp kinh doanh dịch vụ như cafe, hiệu thuốc, cửa hàng tiện lợi.
- Giá mềm hơn shophouse thấp tầng riêng biệt.
2. Shophouse thấp tầng riêng biệt
Loại shophouse nhà phố liền kề, thường được xây dựng theo dãy và sở hữu lâu dài. Mô hình này rất phổ biến trong các khu đô thị lớn như Vinhomes, Ecopark, Mizuki Park,… và thường có mức giá cao hơn, nhưng bù lại có thể vừa ở, vừa kinh doanh độc lập và không phụ thuộc vào tòa nhà chính.
Ưu điểm nổi bật:
- Sở hữu lâu dài, được cấp sổ đỏ riêng.
- Kết hợp đa dạng mô hình: homestay, showroom, spa, văn phòng đại diện…
- Dễ dàng tăng giá trị theo thời gian nếu nằm trong quy hoạch tốt.
Vì sao shophouse thu hút giới đầu tư?
Loại hình bất động sản shophouse thu hút không chỉ bởi vị trí đắc địa, mà còn bởi tính linh hoạt trong khai thác và sử dụng. Ngoài khả năng cho thuê với lợi nhuận ổn định, shophouse còn giúp nhà đầu tư tận dụng được dòng tiền hiệu quả hơn so với một số loại hình bất động sản khác.
Bên cạnh đó, khi lựa chọn dự án shophouse tại các thành phố lớn hoặc khu du lịch – nơi có lượng khách qua lại thường xuyên – tỷ suất lợi nhuận còn cao hơn nhờ vào giá trị thương mại sẵn có.
Bạn có thể xem thêm các dự án shophouse nổi bật tại TP.HCM, Hà Nội hoặc các tỉnh đang phát triển như Bình Dương, Phú Quốc… để so sánh giá trị đầu tư, pháp lý và tiềm năng tăng trưởng.
Những đặc điểm của shophouse
Nhà phố thương mại (shophouse) được hình thành để đáp ứng đồng thời hai chức năng: ở và kinh doanh, nên thường có thiết kế rất đặc trưng:
- Các căn shophouse thường được quy hoạch theo dãy, nằm dọc các tuyến đường chính hoặc mặt tiền nội khu, với chiều cao phổ biến từ 2 đến 4 tầng.
- Tầng trệt được sử dụng để mở cửa hàng, showroom, quán cafe, văn phòng… trong khi các tầng trên thường là không gian sinh hoạt cá nhân hoặc cho thuê lưu trú.
- Không gian xung quanh khu vực shophouse thường là trung tâm thương mại, khu dân cư hiện đại, tạo điều kiện lý tưởng để khai thác giá trị thương mại.
Mô hình thiết kế đa năng này giúp chủ sở hữu linh hoạt vừa khai thác kinh doanh, vừa tiết kiệm chi phí mặt bằng hoặc sinh lời từ việc cho thuê từng tầng.
Shophouse có thời hạn sử dụng bao lâu?
Thời gian sở hữu shophouse phụ thuộc vào loại hình đất xây dựng và quy hoạch cụ thể của từng dự án. Căn cứ theo Luật Đất đai 2024, có thể chia làm 2 trường hợp chính:
- Shophouse xây dựng trên đất ở lâu dài (sổ đỏ ghi “đất ở”): Được sở hữu vĩnh viễn giống như các bất động sản nhà ở thông thường.
- Shophouse thuộc đất thương mại dịch vụ trong các dự án được Nhà nước giao đất có thời hạn: Có thời gian sử dụng tối đa là 50 năm. Sau khi hết thời hạn, chủ sở hữu có thể làm thủ tục xin gia hạn, tùy thuộc vào quy định từng địa phương và tính chất dự án.
⚠️ Lưu ý: Một số dự án có thời hạn đầu tư kéo dài (như 70 năm) sẽ được xem xét cấp đất theo thời hạn tương ứng, nhưng không vượt quá khung quy định của pháp luật hiện hành.
Cách kiểm tra thời hạn cụ thể của shophouse:
- Căn cứ pháp lý chính xác nhất là kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
- Trường hợp mua lại từ người khác hoặc từ chủ đầu tư, cần yêu cầu cung cấp rõ ràng về loại đất, thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng đất trong các văn bản pháp lý.
Shophouse có được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng không?
Câu trả lời là CÓ, nhưng phụ thuộc vào điều kiện pháp lý cụ thể của từng dự án.
Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho toàn bộ khu đất dự án. Khi chuyển nhượng căn shophouse, người mua bắt buộc phải được cấp Sổ đỏ hoặc Sổ hồng riêng.
Tuy nhiên, nhiều trường hợp trên thị trường, một số chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục pháp lý nên dùng hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng thuê dài hạn,… Thực tế này tiềm ẩn rủi ro cho người mua vì:
- Không thể sang tên hoặc chuyển nhượng hợp pháp.
- Khó khăn trong thủ tục tài chính, thế chấp hoặc bảo lãnh ngân hàng.
- Nguy cơ mất trắng nếu có tranh chấp hoặc chủ đầu tư gặp vấn đề pháp lý.
Vì vậy, khi quyết định đầu tư shophouse, người mua cần kiểm tra rõ:
- Dự án có quy hoạch đất ở hay đất thương mại?
- Đã có sổ chưa?
- Hình thức bán có đúng pháp luật không?
Ưu điểm và nhược điểm của Shophouse
Ưu điểm khi mua Shophouse
1. Tọa lạc tại vị trí chiến lược
Các căn shophouse thường được bố trí tại khu vực trung tâm dự án, mặt tiền đường lớn hoặc các tuyến phố đông đúc – nơi tập trung mật độ dân cư và giao thông cao. Nhờ đó, khả năng tiếp cận khách hàng rất thuận lợi, tạo điều kiện lý tưởng để khai thác giá trị thương mại và tăng doanh thu từ hoạt động kinh doanh.
2. Thiết kế tối ưu cho kinh doanh và sinh hoạt
Shophouse được thiết kế theo mô hình 2 trong 1, tích hợp cả chức năng ở và kinh doanh trong cùng một không gian. Thường thì tầng trệt dành cho mục đích kinh doanh (quán cafe, showroom, tiệm thuốc,…), còn các tầng trên để ở hoặc cho thuê. Lối thiết kế thông minh này giúp tối ưu hóa không gian và chi phí vận hành.
3. Khả năng sinh lời hấp dẫn từ cho thuê
Do nằm ở khu vực có lưu lượng người qua lại cao và nhu cầu thuê mặt bằng lớn, shophouse thường đạt tỷ suất lợi nhuận từ 8% đến 12%/năm. Những căn nằm tại vị trí góc hoặc gần trung tâm thương mại có thể đem lại mức lợi nhuận cao hơn đáng kể.
4. Thanh khoản cao, dễ dàng chuyển nhượng
Nhờ sở hữu nhiều ưu điểm nổi bật về vị trí, thiết kế và hiệu suất khai thác, shophouse luôn được giới đầu tư săn đón. Việc mua bán, sang nhượng thường diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, đặc biệt trong các khu đô thị lớn.
Nhược điểm khi đầu tư Shophouse
1. Vốn đầu tư ban đầu lớn
Với giá trị thực tế và tiềm năng kinh doanh cao, giá bán shophouse thường cao hơn so với căn hộ thông thường. Người mua cần chuẩn bị nguồn tài chính dồi dào hoặc sẵn sàng tiếp cận các gói vay ngân hàng với lãi suất hợp lý.
2. Giới hạn về thời gian sở hữu
Nhiều căn shophouse thuộc dự án thương mại được xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Dù vẫn có khả năng xin gia hạn sau khi hết hạn, nhưng điều này lại phụ thuộc vào chính sách và xét duyệt của cơ quan chức năng, dẫn đến tâm lý lo ngại cho người mua trong dài hạn.
Shophouse là dòng sản phẩm bất động sản hội tụ nhiều ưu thế vượt trội về thiết kế, vị trí và hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về ngân sách, mục đích sử dụng cũng như thời hạn pháp lý trước khi “xuống tiền”. Khi được lựa chọn đúng dự án, shophouse hoàn toàn có thể trở thành công cụ sinh lời bền vững trong dài hạn.
