Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng chưa được hình thành hoàn chỉnh tại thời điểm đưa vào kinh doanh, nhưng đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định để được bán hoặc cho thuê mua. Loại hình này phổ biến tại các dự án căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự và bất động sản thương mại được triển khai theo từng giai đoạn xây dựng.

Khác với bất động sản đã hoàn thành, người mua bất động sản hình thành trong tương lai thường ký hợp đồng và thanh toán theo tiến độ khi công trình vẫn đang thi công. Vì vậy, quyết định mua không chỉ phụ thuộc vào vị trí, giá bán hay chính sách thanh toán mà còn liên quan trực tiếp đến hồ sơ pháp lý, điều kiện mở bán, năng lực chủ đầu tư, tiến độ bàn giao và cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua.

Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm những loại nào?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai có thể được đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện tương ứng theo quy định pháp luật.

Trên thị trường, loại hình này thường xuất hiện dưới những hình thức sau:

Không phải mọi tài sản chưa xây xong đều được phép bán. Việc một dự án đã có quy hoạch, đã công bố thông tin hoặc đã nhận tiền đăng ký quan tâm không đồng nghĩa với việc sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai

1. Sản phẩm chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch

Đặc điểm dễ nhận biết nhất là nhà ở hoặc công trình chưa hoàn thành tại thời điểm ký kết hợp đồng. Người mua có thể lựa chọn căn hộ, tầng, hướng, diện tích hoặc vị trí sản phẩm dựa trên hồ sơ thiết kế và thông tin dự án được công bố.

Tuy nhiên, sản phẩm thực tế khi bàn giao cần phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng và hồ sơ có liên quan. Người mua nên kiểm tra kỹ diện tích, công năng, vật liệu bàn giao, trang thiết bị, khu vực sở hữu chung và sở hữu riêng, cũng như những điều kiện được phép điều chỉnh theo hợp đồng.

Với căn hộ chung cư, việc đối chiếu diện tích và cách tính giá cũng rất quan trọng. Người mua có thể tìm hiểu thêm về diện tích thông thủy và diện tích tim tường để hiểu rõ cơ sở xác định diện tích căn hộ.

2. Giao dịch phụ thuộc vào điều kiện pháp lý

Bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo pháp luật. Những nội dung cần kiểm tra có thể bao gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất, tình trạng khởi công xây dựng, hồ sơ xây dựng, nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng trong trường hợp áp dụng, thông tin về thế chấp và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán theo quy định.

Tùy loại sản phẩm, dự án và trường hợp pháp lý cụ thể, thành phần hồ sơ cần thiết có thể khác nhau. Do đó, không nên sử dụng một danh sách giấy tờ duy nhất để kết luận mọi loại bất động sản đều đủ điều kiện giao dịch.

Người mua nên đối chiếu thông tin do chủ đầu tư cung cấp với cơ quan có thẩm quyền và tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án bất động sản gồm những gì trước khi chuyển tiền.

3. Thanh toán thường gắn với tiến độ thực hiện hợp đồng

Thay vì thanh toán toàn bộ giá trị ngay khi nhận nhà, người mua thường thanh toán theo nhiều đợt được quy định trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.

Các đợt thanh toán có thể gắn với thời điểm ký hợp đồng, tiến độ xây dựng hoặc những mốc khác theo thỏa thuận phù hợp pháp luật. Lịch thanh toán thực tế phụ thuộc vào loại bất động sản, hợp đồng và quy định áp dụng tại thời điểm giao dịch.

Người mua cần phân biệt rõ tiền đặt cọc, khoản thanh toán theo hợp đồng, khoản vay ngân hàng và những khoản phí phát sinh. Không nên chỉ dựa vào số tiền ban đầu thấp để đánh giá khả năng tài chính, bởi nghĩa vụ thanh toán có thể tăng đáng kể khi dự án bước sang các giai đoạn tiếp theo.

4. Có rủi ro về tiến độ và thời điểm bàn giao

Do công trình chưa hoàn thiện, thời gian bàn giao có thể chịu ảnh hưởng bởi tiến độ thi công, thủ tục nghiệm thu, điều kiện khách quan và những trường hợp được xử lý theo hợp đồng hoặc pháp luật.

Các vấn đề người mua cần theo dõi gồm:

• Tiến độ xây dựng thực tế so với kế hoạch công bố.
• Khả năng triển khai của chủ đầu tư và nhà thầu.
• Tiến độ hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và khu vực sử dụng chung.
• Thời điểm dự kiến nghiệm thu, bàn giao và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
• Điều khoản về chậm bàn giao, phạt vi phạm, bồi thường và xử lý tranh chấp.

Lưu ý rằng hình ảnh phối cảnh, sa bàn hoặc lịch trình dự kiến không thay thế được hồ sơ pháp lý và tình trạng thực tế của công trình.

Điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai

Điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trong đó Điều 24 quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Đối với từng dự án, người mua cần kiểm tra hồ sơ cụ thể thay vì chỉ dựa vào thông báo mở bán của đơn vị phân phối.

Những nội dung pháp lý cần kiểm tra

Đây là nhóm nội dung kiểm tra cơ bản, không thay thế việc rà soát toàn bộ hồ sơ theo từng trường hợp cụ thể.

Người mua có thể tham khảo bài viết về điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai để hiểu rõ hơn các điều kiện pháp lý trước khi ký kết giao dịch.

Có nên mua khi dự án mới công bố hoặc đang nhận booking?

Cần phân biệt hoạt động đăng ký quan tâm, booking, đặt cọc và ký hợp đồng mua bán. Mỗi hình thức có bản chất, mục đích và hệ quả pháp lý khác nhau.

Một dự án đang quảng bá sản phẩm hoặc nhận đăng ký nguyện vọng chưa chắc đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua cần xác minh loại giao dịch đang được đề nghị, chủ thể nhận tiền, căn cứ thu tiền, điều kiện hoàn trả và quyền lợi của mình khi giao dịch không tiếp tục.

Không nên chuyển tiền chỉ vì được thông báo rằng số lượng sản phẩm có hạn hoặc giá sẽ tăng sau một thời điểm nhất định. Trước khi thực hiện giao dịch, hãy đọc kỹ thỏa thuận và kiểm tra tính hợp pháp của khoản tiền được yêu cầu.

Quy định thanh toán khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Thanh toán là một trong những nội dung quan trọng nhất khi mua nhà chưa hoàn thiện. Người mua cần đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với quy định pháp luật áp dụng cho loại bất động sản và hình thức giao dịch tương ứng.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các giới hạn thanh toán theo từng trường hợp. Chẳng hạn, đối với giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đợt thanh toán đầu tiên, bao gồm tiền đặt cọc, không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định áp dụng; những đợt tiếp theo phải tuân thủ các giới hạn và điều kiện luật định.

Các mức giới hạn cụ thể còn phụ thuộc vào chủ thể kinh doanh, loại hợp đồng và tình trạng bàn giao. Vì vậy, không nên áp dụng máy móc một tỷ lệ thanh toán cho tất cả các loại hình bất động sản.

Cần kiểm tra gì trong lịch thanh toán?

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên xác định rõ:

• Tổng giá trị hợp đồng và cách xác định giá.
• Số tiền phải thanh toán ở từng đợt.
• Mốc tiến độ làm căn cứ thanh toán.
• Khoản tiền đã nộp trước khi ký hợp đồng, nếu có.
• Điều kiện giải ngân của ngân hàng nếu sử dụng vốn vay.
• Khoản tiền giữ lại và nghĩa vụ thanh toán tại thời điểm bàn giao.
• Trách nhiệm của các bên khi chậm thanh toán hoặc chậm bàn giao.
• Cách xử lý tiền đã thanh toán nếu hợp đồng chấm dứt theo trường hợp được quy định.

Người mua cũng nên tính toán tổng nghĩa vụ tài chính trong suốt thời gian xây dựng, thay vì chỉ xem xét khoản thanh toán ban đầu. Nếu cần vay vốn, hãy dự trù cả lãi vay, khoản trả gốc, chi phí sinh hoạt và khoản dự phòng khi tiến độ bàn giao thay đổi.

Bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh ngân hàng là cơ chế bảo vệ tài chính quan trọng trong giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định pháp luật, cơ chế này liên quan đến cam kết của ngân hàng về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết và đáp ứng các điều kiện áp dụng.

Tuy nhiên, người mua không nên hiểu rằng cứ dự án có ngân hàng tham gia tài trợ hoặc có thông tin hợp tác với ngân hàng thì từng căn hộ đã được bảo lãnh đầy đủ.

Cần phân biệt giữa:

• Tài trợ vốn cho dự án: Ngân hàng cấp tín dụng hoặc cung cấp dịch vụ tài chính cho chủ đầu tư.
• Thỏa thuận cấp bảo lãnh: Ngân hàng và chủ đầu tư có thỏa thuận bảo lãnh theo quy định.
• Thư bảo lãnh cho người mua: Văn bản bảo lãnh cụ thể gắn với nghĩa vụ được bảo lãnh đối với bên mua theo quy định và thỏa thuận liên quan.

Người mua nên yêu cầu làm rõ phạm vi bảo lãnh, điều kiện phát sinh nghĩa vụ, thời hạn hiệu lực và quy trình yêu cầu thực hiện bảo lãnh. Cũng cần đọc kỹ nội dung hợp đồng để hiểu trách nhiệm của chủ đầu tư khi không bàn giao đúng hạn.

Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng là căn cứ quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của người mua, chủ đầu tư hoặc bên bán. Trước khi ký, cần đối chiếu nội dung hợp đồng với thông tin dự án, hồ sơ pháp lý và các cam kết đã được công bố.

Những điều khoản cần đọc kỹ

Người mua có thể tham khảo hướng dẫn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để xây dựng danh sách kiểm tra trước khi ký. Với giao dịch giá trị lớn hoặc có điều khoản phức tạp, nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý độc lập rà soát.

Ưu điểm và rủi ro khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Bất động sản hình thành trong tương lai có thể tạo ra cơ hội lựa chọn sản phẩm sớm và phân bổ dòng tiền theo tiến độ. Tuy nhiên, lợi ích này đi kèm những rủi ro mà người mua cần đánh giá bằng hồ sơ và dữ liệu thực tế.

Giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở giá mua ban đầu. Người mua cần đánh giá tổng chi phí, thời gian chờ bàn giao, nhu cầu sử dụng, khả năng khai thác và mức độ phù hợp với kế hoạch tài chính của mình.

Quy trình kiểm tra trước khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Để hạn chế rủi ro, người mua có thể thực hiện quy trình kiểm tra theo các bước sau:

Bước 1: Xác định chính xác sản phẩm. Làm rõ loại bất động sản, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất nếu có liên quan và các quyền gắn với tài sản.

Bước 2: Kiểm tra pháp lý dự án. Đối chiếu giấy tờ về đất, hồ sơ xây dựng, tình trạng khởi công, các hạng mục nghiệm thu và văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh khi pháp luật yêu cầu.

Bước 3: Xác minh chủ thể giao dịch. Kiểm tra tư cách của bên ký hợp đồng, quyền phân phối hoặc đại diện nếu giao dịch thông qua đơn vị trung gian, đồng thời xác định chính xác tài khoản nhận tiền.

Bước 4: Kiểm tra tiến độ thực tế. So sánh hiện trạng công trình với thông tin công bố, kế hoạch thi công và mốc bàn giao trong hợp đồng.

Bước 5: Đánh giá nghĩa vụ tài chính. Tính tổng số tiền cần thanh toán theo từng đợt, khoản vay, lãi vay và khoản dự phòng trong trường hợp tiến độ thay đổi.

Bước 6: Rà soát hợp đồng. Kiểm tra giá, diện tích, tiêu chuẩn bàn giao, thời hạn bàn giao, điều kiện phạt vi phạm, bồi thường, chấm dứt hợp đồng và bảo lãnh.

Bước 7: Lưu giữ chứng từ. Giữ hợp đồng, phụ lục, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, văn bản xác nhận và các thông tin trao đổi có liên quan đến giao dịch.

Nếu phát hiện thông tin không thống nhất, người mua nên yêu cầu giải thích bằng văn bản và xác minh độc lập trước khi thanh toán thêm.

Câu hỏi thường gặp về bất động sản hình thành trong tương lai

Bất động sản hình thành trong tương lai có hợp pháp không?

Có thể hợp pháp nếu sản phẩm thuộc loại được phép kinh doanh và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật áp dụng. Việc công trình chưa hoàn thành không tự động khiến giao dịch trái pháp luật, nhưng cũng không có nghĩa mọi sản phẩm đang xây dựng đều được phép bán.

Dự án đang xây dựng có được bán căn hộ không?

Có thể được bán nếu đáp ứng điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định. Người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán trong trường hợp pháp luật yêu cầu, thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc tiến độ xây dựng.

Đã đặt cọc thì có nghĩa căn hộ đủ điều kiện mở bán không?

Không. Việc đã nhận tiền hoặc ký thỏa thuận đặt cọc không tự chứng minh sản phẩm đã đáp ứng các điều kiện kinh doanh. Cần xác định bản chất giao dịch, căn cứ pháp lý của khoản tiền và điều kiện áp dụng đối với sản phẩm cụ thể.

Mua nhà hình thành trong tương lai có được ngân hàng bảo lãnh không?

Pháp luật có quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua cần kiểm tra thỏa thuận bảo lãnh, thư bảo lãnh cụ thể và điều kiện áp dụng. Không nên mặc định rằng mọi căn hộ trong một dự án đều đã có thư bảo lãnh riêng chỉ vì chủ đầu tư công bố hợp tác với ngân hàng.

Có nên mua bất động sản hình thành trong tương lai để đầu tư không?

Việc có nên đầu tư hay không phụ thuộc vào giá mua, pháp lý, năng lực chủ đầu tư, tiến độ, nhu cầu thị trường, dòng tiền và khả năng chấp nhận rủi ro. Nhà đầu tư cần tính đến thời gian chờ bàn giao, chi phí vốn và khả năng bán lại, không nên chỉ dựa vào mức tăng giá kỳ vọng.

Khi nào người mua nên nhờ chuyên gia pháp lý kiểm tra?

Nên cân nhắc tư vấn độc lập khi hồ sơ pháp lý chưa rõ ràng, sản phẩm có tình trạng thế chấp, hợp đồng có điều khoản bất lợi, khoản tiền yêu cầu thanh toán chưa được giải thích hoặc thông tin giữa bên bán và hồ sơ dự án không thống nhất.

Kết luận

Bất động sản hình thành trong tương lai là hình thức giao dịch phổ biến, giúp người mua tiếp cận nhà ở hoặc công trình trước khi hoàn thiện. Tuy nhiên, do tài sản chưa được bàn giao tại thời điểm giao dịch, quyết định mua cần dựa trên sự kết hợp giữa pháp lý, tiến độ thi công, điều khoản hợp đồng và khả năng tài chính.

Nguyên tắc quan trọng là xác minh điều kiện kinh doanh trước khi giao dịch, kiểm tra kỹ lịch thanh toán và không đánh đồng thông tin quảng cáo với cam kết pháp lý. Khi hồ sơ, tiến độ và nghĩa vụ của các bên được làm rõ, người mua sẽ có cơ sở tốt hơn để đánh giá cơ hội cũng như kiểm soát rủi ro.