Cách tính lợi nhuận mua căn hộ cho thuê: Ví dụ dòng tiền thực tế

Mua căn hộ để cho thuê không đồng nghĩa với việc mỗi tháng nhận tiền thuê là có lãi. Chủ nhà còn phải trả phí quản lý, sửa chữa, chi phí tìm khách mới và khoản vay ngân hàng nếu sử dụng vốn vay. Khi căn hộ trống khách trong một khoảng thời gian, doanh thu cũng giảm nhưng nhiều khoản chi vẫn tiếp tục phát sinh.

Cách tính này giúp người mua phân biệt căn hộ có lợi suất cho thuê tốt với căn hộ tạo ra dòng tiền dương sau khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

1. Phân biệt doanh thu cho thuê, lợi nhuận và dòng tiền

Ba chỉ số thường được nhắc đến khi phân tích căn hộ cho thuê là doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền. Chúng có liên quan nhưng không mang cùng một ý nghĩa.

Lợi suất cho thuê gộp thường được tính bằng công thức:

Lợi suất cho thuê gộp = Tiền thuê một tháng × 12 ÷ Giá mua căn hộ × 100%.

Cách tính này dễ áp dụng nhưng chưa phản ánh thời gian trống phòng, chi phí sửa chữa hay khoản vay ngân hàng. Nếu muốn đánh giá hiệu quả khai thác sát thực tế hơn, cần tính thêm lợi suất ròng và dòng tiền sau trả nợ.

Bạn có thể xem thêm bài lợi suất cho thuê bất động sản để phân biệt tỷ lệ sinh lời từ tiền thuê với những khoản thu nhập khác có thể phát sinh khi sở hữu bất động sản.

2. Ví dụ tính lợi nhuận căn hộ cho thuê giá 3 tỷ đồng

Giả sử một căn hộ có giá mua 3 tỷ đồng, chủ nhà dự kiến cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng. Để tránh đánh giá quá cao hiệu quả đầu tư, phép tính dưới đây giả định căn hộ không có khách thuê trong một tháng mỗi năm và chủ nhà phải tự chi trả các khoản vận hành.

Các số liệu dùng trong ví dụ:

Bước 1: Tính doanh thu cho thuê thực tế

Nếu căn hộ được cho thuê đủ 12 tháng với giá 12 triệu đồng/tháng, doanh thu lý thuyết là:

12 triệu đồng × 12 tháng = 144 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, nếu căn hộ trống một tháng trong năm, doanh thu chỉ còn:

12 triệu đồng × 11 tháng = 132 triệu đồng/năm.

Khoản hụt 12 triệu đồng này có thể xuất hiện khi khách cũ chuyển đi, căn hộ cần thời gian sửa chữa hoặc chủ nhà chưa tìm được người thuê mới.

Vì vậy, không nên lấy giá thuê nhân với 12 tháng làm doanh thu chắc chắn trong mọi trường hợp. Khi lập phương án đầu tư, nên tính ít nhất một kịch bản có thời gian trống phòng.

Bước 2: Trừ chi phí vận hành

Dù căn hộ có khách thuê hay không, chủ nhà vẫn có thể phải trả một số khoản chi phí. Với ví dụ trên, chi phí vận hành được tính như sau:

Sau khi trừ các khoản này, thu nhập cho thuê còn lại là:

132 triệu − 21 triệu = 111 triệu đồng/năm.

Bình quân, căn hộ tạo ra khoảng 9,25 triệu đồng/tháng sau các khoản chi vận hành đã đưa vào ví dụ.

Đây là lợi nhuận vận hành trước chi phí vay, thuế và các khoản mua bán chưa tính. Nếu căn hộ có thêm phí môi giới tìm khách, chi phí bảo hiểm, thuế hoặc khoản chi khác, cần cộng các khoản đó vào bảng tính tương ứng.

Bước 3: Tính lợi suất cho thuê gộp và ròng

Với giá mua 3 tỷ đồng, lợi suất cho thuê gộp theo doanh thu lý thuyết là:

144 triệu ÷ 3 tỷ × 100% = 4,8%/năm.

Nếu tính theo doanh thu thực tế sau một tháng trống phòng, tỷ lệ còn:

132 triệu ÷ 3 tỷ × 100% = 4,4%/năm.

Sau khi trừ 21 triệu đồng chi phí vận hành, lợi suất cho thuê ròng trước chi phí vay là:

111 triệu ÷ 3 tỷ × 100% = 3,7%/năm.

Như vậy, cùng một căn hộ có thể được giới thiệu với lợi suất gộp 4,8%/năm, nhưng khả năng tạo thu nhập sau chi phí vận hành chỉ tương đương 3,7%/năm theo giả định này.

Khoảng chênh lệch là lý do người mua nên hỏi rõ cách tính lợi suất khi nhận thông tin chào bán. Nếu con số được đưa ra chỉ dựa trên giá thuê dự kiến và chưa trừ thời gian trống phòng, đó chưa phải số tiền chủ nhà thực nhận.

3. Nếu vay ngân hàng mua căn hộ, dòng tiền thay đổi thế nào?

Đòn bẩy tài chính giúp người mua sở hữu căn hộ mà không cần bỏ toàn bộ giá trị tài sản bằng vốn tự có. Đổi lại, chủ nhà phải dành một phần thu nhập hàng tháng để trả nợ. Nếu tiền thuê không đủ bù các khoản chi và nghĩa vụ trả ngân hàng, người mua phải lấy nguồn thu nhập khác bù vào.

Tiếp tục ví dụ căn hộ giá 3 tỷ đồng, giả sử người mua có 1,8 tỷ đồng vốn tự có và vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng.

Với khoản vay 1,2 tỷ đồng, lãi suất 8,5%/năm và thời hạn 20 năm, khoản thanh toán gốc và lãi ước tính khoảng 10,4 triệu đồng/tháng nếu lãi suất được giữ nguyên và áp dụng cách trả góp đều.

Đây chỉ là ước tính để phân tích dòng tiền. Khoản phải trả thực tế phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng, cách tính lãi, lịch trả gốc, thời gian ưu đãi và việc lãi suất có thay đổi hay không.

Bước 4: Tính dòng tiền sau khi trả ngân hàng

Thu nhập cho thuê sau chi phí vận hành trong ví dụ là 111 triệu đồng/năm. Khoản trả ngân hàng ước tính theo phương thức trả góp đều khoảng 10,4 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 124,8 triệu đồng/năm.

Dòng tiền sau chi phí vận hành và trả ngân hàng:

111 triệu − 124,8 triệu = âm khoảng 13,8 triệu đồng/năm.

Bình quân mỗi tháng, chủ nhà phải bù khoảng 1,15 triệu đồng từ nguồn tiền khác. Kết quả này chưa tính các khoản thuế, chi phí mua ban đầu và những chi phí phát sinh ngoài dự kiến.

Căn hộ vẫn có người thuê và tạo ra thu nhập, nhưng dòng tiền không đủ trang trải toàn bộ khoản trả ngân hàng. Người mua cần chuẩn bị nguồn tiền bù vào trong suốt thời gian nắm giữ tài sản, nhất là khi lãi suất tăng hoặc căn hộ trống khách lâu hơn dự kiến.

Cần phân biệt dòng tiền âm với việc khoản đầu tư chắc chắn thua lỗ. Khoản trả ngân hàng bao gồm cả gốc và lãi; phần trả gốc làm giảm dư nợ, trong khi lãi vay là chi phí tài chính. Vì vậy, khi đánh giá đầy đủ hiệu quả đầu tư, nên xem cả dòng tiền hàng tháng, tổng lãi phải trả và giá trị tài sản còn lại, thay vì chỉ dựa vào một chỉ số.

4. Thời gian trống phòng ảnh hưởng đến lợi nhuận ra sao?

Thời gian trống phòng thường bị bỏ qua khi lập phương án đầu tư. Trên thực tế, căn hộ có thể mất vài tuần hoặc vài tháng để tìm khách mới, đặc biệt khi giá thuê chưa phù hợp, nguồn cung cạnh tranh nhiều hoặc nội thất cần được sửa chữa.

Với giá thuê 12 triệu đồng/tháng, mỗi tháng không có khách tương đương 12 triệu đồng doanh thu bị mất. Nếu thời gian trống phòng tăng từ một tháng lên hai tháng, doanh thu cả năm giảm từ 132 triệu đồng xuống 120 triệu đồng.

Giữ nguyên chi phí vận hành giả định 21 triệu đồng/năm để dễ so sánh:

Bảng này giả định tổng chi phí vận hành không đổi giữa các kịch bản. Trên thực tế, chi phí môi giới, vệ sinh, sửa chữa và tìm khách mới có thể tăng khi thời gian trống phòng kéo dài.

Nếu đang so sánh hai căn hộ cùng mức giá, căn có giá thuê quảng cáo cao hơn chưa chắc đem lại thu nhập tốt hơn. Nên kiểm tra mức thuê của những căn tương tự trong cùng dự án, tốc độ tìm khách, tình trạng nội thất và khả năng duy trì giá thuê sau khi hết hợp đồng đầu tiên.

5. Cần tính thêm những khoản chi phí nào?

Bảng tính ở trên là mô hình cơ bản. Khi áp dụng vào giao dịch thật, người mua cần bổ sung các khoản phù hợp với căn hộ và tình hình tài chính của mình.

Chi phí trước khi cho thuê

• Phí môi giới mua căn hộ, nếu có.
• Thuế, phí và chi phí làm thủ tục giao dịch.
• Chi phí hoàn thiện nội thất, mua thiết bị hoặc sửa chữa trước khi bàn giao cho khách.
• Khoản tiền phải thanh toán theo tiến độ nếu mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Chi phí trong thời gian khai thác

• Phí quản lý và các khoản phí dịch vụ chủ nhà phải chịu.
• Sửa chữa thiết bị, thay thế đồ nội thất hao mòn.
• Chi phí môi giới, đăng tin, vệ sinh và bàn giao giữa hai lượt khách.
• Thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê theo quy định áp dụng.
• Chi phí bảo hiểm hoặc khoản chi khác nếu có.

Chi phí tài chính

• Lãi vay theo dư nợ thực tế.
• Khoản trả gốc hàng tháng.
• Phí trả nợ trước hạn hoặc các khoản phí vay khác nếu hợp đồng quy định.
• Phần tăng thêm trong khoản thanh toán khi lãi suất ưu đãi kết thúc hoặc lãi suất thả nổi điều chỉnh.

Không phải khoản nào cũng phát sinh ở mọi căn hộ. Cách làm phù hợp là lập một bảng riêng cho từng tài sản, ghi rõ khoản chi nào đã xác định, khoản nào là ước tính và khoản nào chưa đưa vào phép tính.

6. Cách đánh giá căn hộ có đáng mua để cho thuê không

Sau khi tính được lợi suất ròng và dòng tiền, người mua nên xem xét khoản đầu tư theo mục tiêu của mình. Nếu cần thu nhập hàng tháng, dòng tiền sau chi phí và trả nợ thường quan trọng hơn lợi suất gộp. Nếu có kế hoạch nắm giữ dài hạn, cần xem thêm khả năng duy trì giá thuê, nhu cầu thuê trong khu vực, tính thanh khoản và triển vọng giá trị tài sản.

Có thể sử dụng bảng kiểm tra dưới đây trước khi quyết định:

Để đánh giá sâu hơn, bạn có thể tham khảo bài cách đánh giá hiệu quả đầu tư căn hộ. Khi so sánh các phương án, cần dùng cùng một cách tính và cùng khoảng thời gian nắm giữ để tránh đặt lợi suất gộp của căn hộ này cạnh lợi nhuận ròng của căn hộ khác.

7. Công thức tính nhanh lợi nhuận căn hộ cho thuê

Có thể đưa các công thức sau vào bảng tính để so sánh nhiều căn hộ:

Doanh thu cho thuê thực tế

Doanh thu thực tế = Giá thuê tháng × Số tháng có khách thuê.

Thu nhập sau chi phí vận hành

Thu nhập sau vận hành = Doanh thu thực tế − Tổng chi phí vận hành.

Lợi suất cho thuê ròng trước chi phí vay

Lợi suất ròng = Thu nhập sau vận hành ÷ Giá mua căn hộ × 100%.

Dòng tiền sau trả ngân hàng

Dòng tiền sau trả nợ = Thu nhập sau vận hành − Tổng khoản thanh toán ngân hàng trong kỳ.

Nếu dòng tiền sau trả nợ dương, tiền thuê đủ bù các khoản chi đã đưa vào bảng tính và còn dư. Nếu kết quả âm, chủ nhà cần nguồn tiền khác để bù phần thiếu hụt.

Khi đánh giá lợi nhuận trong thời gian dài, nên tính thêm chi phí mua ban đầu, tổng lãi vay, thuế và chi phí bán ra nếu có kế hoạch thoái vốn. Giá bán trong tương lai chỉ nên được đưa vào các kịch bản giả định, không xem là khoản lợi nhuận chắc chắn.

Kết luận

Muốn biết mua căn hộ cho thuê có hiệu quả hay không, đừng chỉ lấy tiền thuê một tháng nhân với 12 rồi chia cho giá mua. Cần tính số tháng thực sự có khách, trừ chi phí vận hành và tiếp tục đưa khoản vay ngân hàng vào dòng tiền.

Trong ví dụ căn hộ giá 3 tỷ đồng, giá thuê 12 triệu đồng/tháng và trống phòng một tháng mỗi năm, lợi suất cho thuê ròng trước chi phí vay đạt khoảng 3,7%/năm. Khi vay 1,2 tỷ đồng với giả định lãi suất 8,5%/năm trong 20 năm, dòng tiền sau vận hành và trả góp ước tính âm khoảng 13,8 triệu đồng/năm.

Con số này không có nghĩa mọi căn hộ cùng mức giá đều kém hiệu quả. Kết quả sẽ thay đổi theo giá mua, giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí sở hữu và điều kiện vay. Trước khi đặt cọc, nên lập ít nhất ba kịch bản: cho thuê thuận lợi, tình hình bình thường và trống phòng kéo dài hoặc lãi vay tăng. Nếu phương án chỉ có lãi trong kịch bản tốt nhất, người mua cần cân nhắc kỹ khả năng chịu rủi ro của mình.