Bất động sản là một trong những lĩnh vực có ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế, đời sống xã hội và chiến lược tích lũy tài sản của mỗi cá nhân. Từ nhà ở, đất đai đến các công trình thương mại, khu công nghiệp hay bất động sản nghỉ dưỡng, khái niệm “bất động sản” xuất hiện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và an cư hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất bất động sản là gì, được phân loại ra sao và vì sao loại tài sản này luôn giữ vai trò then chốt trong nền kinh tế. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng làm rõ khái niệm bất động sản, các loại hình phổ biến và những đặc điểm cốt lõi giúp bạn tiếp cận lĩnh vực này một cách bài bản và hiệu quả hơn.
Bất động sản là gì?
Bất động sản là một khái niệm mang tính pháp lý, được hiểu và áp dụng khác nhau tùy theo hệ thống luật pháp của từng quốc gia. Tuy vậy, trên phạm vi toàn cầu, bất động sản vẫn được thống nhất là toàn bộ đất đai cùng các tài sản gắn liền một cách cố định với đất.
Tại Việt Nam, khái niệm bất động sản được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, theo đó, bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản khác gắn liền với đất, nhà ở hoặc công trình;
- Những loại tài sản khác do pháp luật quy định.
Ngược lại, động sản là các tài sản không thuộc nhóm bất động sản.
Có thể thấy, hệ thống pháp luật Việt Nam xây dựng khái niệm bất động sản theo hướng mở, không liệt kê một danh mục cố định, nhằm phù hợp với sự phát triển đa dạng của các loại hình tài sản trong thực tiễn.
Bất động sản trong tiếng Anh là gì?
Trong tiếng Anh, bất động sản thường được gọi là “real estate” hoặc “real property”, dùng để chỉ các tài sản gắn chặt với đất và không thể di dời độc lập.
Thuật ngữ này mang ý nghĩa đối lập với “personal property” – tức động sản, là những tài sản có thể di chuyển, tách rời khỏi đất đai.
Ví dụ:
- Khi mua bán một căn nhà, giao dịch sẽ bao gồm cả nhà và phần đất xây dựng bên dưới → bất động sản.
- Các vật dụng nội thất bên trong như bàn ghế, thiết bị điện tử có thể chuyển nhượng riêng → động sản.
Nhờ giá trị lớn và mối liên hệ chặt chẽ với tài chính – đầu tư, bất động sản luôn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Một số thuật ngữ thường gặp trong lĩnh vực bất động sản
BĐS là gì?
BĐS là cách viết tắt phổ biến của cụm từ bất động sản, thường dùng trong giao tiếp, báo chí và tài liệu chuyên ngành.
Địa ốc, nhà đất là gì?
Địa ốc hay nhà đất là những thuật ngữ quen thuộc, dùng để chỉ nhà ở, đất ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt dân dụng. So với khái niệm bất động sản, các thuật ngữ này có phạm vi hẹp hơn.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn nhằm:
- Mua bán, chuyển nhượng bất động sản;
- Cho thuê, cho thuê lại;
- Môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản;
- Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ liên quan.
Mục tiêu chính của các hoạt động này là tạo ra lợi nhuận và giá trị gia tăng.
Ngành bất động sản là gì?
Ngành bất động sản thuộc nhóm ngành kinh doanh – đầu tư, tập trung vào việc khai thác giá trị từ nhà đất và các tài sản gắn liền với đất thông qua giao dịch, phát triển dự án và dịch vụ liên quan.
Thị trường bất động sản là gì?
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, với sự tham gia của người mua, người bán, nhà đầu tư, môi giới và các đơn vị quản lý.
Giá bất động sản
Trên thị trường tồn tại song song hai loại giá:
- Giá do Nhà nước quy định: do UBND các tỉnh, thành ban hành, dùng làm căn cứ tính thuế, phí.
- Giá thị trường: hình thành dựa trên cung – cầu, vị trí, pháp lý, hạ tầng và sự thỏa thuận giữa các bên.
Dịch vụ bất động sản là gì?
Bao gồm các dịch vụ hỗ trợ như:
- Môi giới mua bán, cho thuê;
- Tư vấn pháp lý, tài chính, thẩm định giá;
- Thanh toán trung gian;
- Bảo trì, sửa chữa và quản lý bất động sản.
4. Phân loại bất động sản theo tính chất sử dụng
Dựa trên đặc điểm và mục đích khai thác, bất động sản được chia thành 3 nhóm chính:
Bất động sản đầu tư xây dựng
Đây là nhóm phổ biến và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, bao gồm:
- Nhà ở và đất ở;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật;
- Trụ sở làm việc;
- Công trình thương mại – dịch vụ, nhà xưởng, kho bãi.
Nhóm này có vai trò then chốt đối với phát triển kinh tế – xã hội và hoạt động đầu tư.
Bất động sản không đầu tư xây dựng
Chủ yếu là các loại đất phục vụ sản xuất hoặc chưa được khai thác xây dựng, như:
- Đất nông nghiệp;
- Đất rừng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc thù
Bao gồm các công trình mang giá trị văn hóa – lịch sử như:
- Di tích quốc gia;
- Đền, chùa, nhà thờ;
- Công trình bảo tồn.
Nhóm này hầu như không tham gia hoặc tham gia rất hạn chế vào thị trường giao dịch.
5. Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
Tính khan hiếm và tính cá biệt
Do gắn liền với đất – nguồn tài nguyên hữu hạn – bất động sản có tính khan hiếm rõ rệt. Đồng thời, mỗi bất động sản đều mang tính cá biệt do khác nhau về vị trí, pháp lý, môi trường và hạ tầng xung quanh.
Tính bền vững theo thời gian
Đất đai có tuổi thọ gần như vĩnh viễn, còn công trình xây dựng có thể tồn tại lâu dài và được sửa chữa, nâng cấp. Tuổi thọ bất động sản bao gồm:
- Tuổi thọ vật lý: gắn với độ bền công trình;
- Tuổi thọ kinh tế: phụ thuộc vào khả năng sinh lợi và nhu cầu thị trường.
Tính tương tác và lan tỏa giá trị
Giá trị của một bất động sản có thể chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các bất động sản lân cận. Việc nâng cấp hạ tầng, cảnh quan, tiện ích khu vực thường kéo theo sự gia tăng giá trị toàn khu.
Các loại hình bất động sản tại Việt Nam hiện nay
Thị trường bất động sản Việt Nam có cấu trúc đa tầng với nhiều dòng sản phẩm phục vụ các nhu cầu khác nhau, từ an cư, kinh doanh đến đầu tư dài hạn. Nhóm phổ biến nhất vẫn là bất động sản nhà ở như căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự và nhà ở riêng lẻ; bên cạnh đó là đất nền và các mô hình tích hợp công năng như shophouse, officetel. Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, cho thuê và nhóm tài sản đặc thù như hoa viên nghĩa trang.
1. Phân loại theo mục đích khai thác và sử dụng
Bất động sản nhà ở
Bao gồm các sản phẩm phục vụ nhu cầu sinh hoạt lâu dài như căn hộ chung cư, căn hộ studio, penthouse, nhà phố, biệt thự và nhà ở riêng lẻ.
Bất động sản thương mại – dịch vụ
Là nhóm tài sản tạo ra dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, gồm văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ, cửa hàng, shophouse và khách sạn.
Bất động sản công nghiệp
Phục vụ sản xuất và logistics, bao gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp và quỹ đất khu công nghiệp.
Bất động sản nông nghiệp
Chủ yếu là đất nông nghiệp, đất canh tác và các mô hình trang trại quy mô nhỏ đến lớn.
Bất động sản đặc thù
Gồm các loại hình mang tính chuyên biệt như hoa viên nghĩa trang, di tích lịch sử – văn hóa và các công trình phục vụ cộng đồng.
2. Phân loại theo dòng sản phẩm phổ biến trên thị trường
Đất nền
Được nhiều nhà đầu tư lựa chọn nhờ tính linh hoạt cao, phù hợp để xây dựng hoặc nắm giữ chờ gia tăng giá trị.
Căn hộ chung cư
Đa dạng phân khúc, phương thức thanh toán linh hoạt, nhu cầu thuê ổn định tại các đô thị lớn.
Nhà phố và biệt thự
Thường xuất hiện trong các khu dân cư hoặc dự án quy hoạch, vừa đáp ứng nhu cầu ở vừa có thể khai thác kinh doanh.
Shophouse
Mô hình kết hợp giữa nhà ở và thương mại, tọa lạc tại các vị trí có mật độ dân cư cao, khả năng sinh lời tốt.
Officetel / SOHO
Căn hộ đa chức năng, cho phép sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú, phù hợp với doanh nghiệp nhỏ và cá nhân làm việc tự do.
Condotel
Sản phẩm căn hộ khách sạn trong các khu nghỉ dưỡng, thường gắn với chương trình khai thác cho thuê và chia sẻ lợi nhuận.
- Khách sạn là gì? khái niệm kinh doanh khách sạn chính xác nhất
- Condotel là gì? Tất tần tật về loại hình căn hộ nghỉ dưỡng condotel
Bất động sản nghỉ dưỡng
Bao gồm biệt thự biển, resort và condotel, phục vụ du lịch – nghỉ dưỡng và đầu tư dài hạn.
Bất động sản công nghiệp
Nhà xưởng, kho vận và đất khu công nghiệp, hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
Hoa viên nghĩa trang
Hay còn gọi là bất động sản nghĩa trang, là loại hình đặc biệt, ít biến động, phù hợp với chiến lược tích lũy tài sản bền vững trong dài hạn.
3. Phân loại theo cơ sở pháp lý và mức độ đầu tư xây dựng
Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bao gồm nhà ở, công trình thương mại – dịch vụ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã được triển khai xây dựng.
Bất động sản chưa đầu tư xây dựng
Chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chưa hình thành công trình.
Mỗi nhóm bất động sản đều sở hữu những đặc trưng riêng về pháp lý, khả năng sinh lời và mức độ rủi ro. Việc lựa chọn loại hình phù hợp cần dựa trên mục tiêu cụ thể như an cư, khai thác dòng tiền hay tích lũy giá trị tài sản trong dài hạn.
Có thể thấy, bất động sản không chỉ đơn thuần là nhà đất mà còn bao gồm nhiều loại tài sản gắn liền với đất đai, phục vụ các mục tiêu khác nhau từ sinh hoạt, sản xuất đến kinh doanh và đầu tư. Mỗi loại hình bất động sản đều có đặc điểm riêng về pháp lý, giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời, đòi hỏi người tham gia thị trường cần hiểu rõ để đưa ra quyết định phù hợp. Việc nắm vững khái niệm “bất động sản là gì”, cách phân loại và đặc tính của từng nhóm sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình an cư, đầu tư hoặc phát triển tài sản bền vững trong dài hạn.
