Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, quá tải hạ tầng và nhu cầu tối ưu hóa giá trị đất đai, mô hình TOD (Transit-Oriented Development) đang trở thành xu hướng cốt lõi trong quy hoạch đô thị hiện đại. Tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, TOD không chỉ là giải pháp giao thông mà còn là “đòn bẩy” tái cấu trúc thị trường bất động sản, hình thành các cực tăng trưởng mới.
Việc thí điểm TOD theo Nghị quyết 98 đã mở ra một cơ chế đặc thù, cho phép thành phố chủ động khai thác quỹ đất quanh các đầu mối giao thông, từ đó tạo nguồn lực tài chính và định hình lại cấu trúc đô thị theo hướng nén, đa chức năng và bền vững.
Tìm hiểu TOD là gì?
TOD tên gọi trong tiếng anh là Transit-Oriented Development, đây là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trục xương sống, trong đó các khu dân cư, thương mại, dịch vụ được quy hoạch tập trung xung quanh các điểm trung chuyển như ga metro, bến xe buýt nhanh (BRT), hoặc các nút hạ tầng giao thông chiến lược.
Các mô hình TOD tiêu biểu trên thế giới
1. Châu Á: Dẫn đầu về tích hợp giao thông và phát triển đô thị
Mô hình TOD tại Tokyo (Nhật Bản)
Tokyo được xem là hình mẫu TOD điển hình trên thế giới. Các trung tâm đô thị lớn như Shinjuku và Shibuya phát triển xoay quanh hệ thống ga đường sắt và tàu điện ngầm, hình thành các tổ hợp đa chức năng gồm thương mại, văn phòng, dịch vụ và nhà ở. Hệ thống giao thông công cộng đóng vai trò là trục xương sống định hướng quá trình phát triển đô thị.
Mô hình TOD tại Hong Kong (Trung Quốc)
Hong Kong nổi tiếng với mô hình “Đường sắt + Bất động sản” (Rail + Property). Các doanh nghiệp vận hành đường sắt, tiêu biểu là MTR, đồng thời phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn trên và xung quanh nhà ga. Doanh thu từ bất động sản được tái đầu tư cho hạ tầng giao thông, tạo nên cơ chế phát triển bền vững và giảm áp lực lên ngân sách công.
Mô hình TOD tại Singapore
Singapore triển khai TOD như một phần trong chiến lược quy hoạch quốc gia. Hệ thống MRT được kết nối chặt chẽ với các đô thị vệ tinh như Jurong East và Punggol, nơi các khu dân cư, trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng được bố trí tập trung quanh các đầu mối giao thông, góp phần hạn chế sử dụng phương tiện cá nhân và nâng cao chất lượng sống đô thị.
2. Châu Âu và châu Mỹ: Công cụ tái thiết đô thị và phát triển bền vững
Mô hình TOD New York (Hoa Kỳ)
Tại New York, các khu vực phát triển mật độ cao tập trung quanh những đầu mối giao thông quan trọng như Grand Central Terminal và Hudson Yards. Mô hình TOD đã góp phần chuyển đổi các khu công nghiệp và bến bãi cũ thành các trung tâm tài chính, thương mại và dân cư hiện đại, gia tăng hiệu quả sử dụng đất và giá trị kinh tế đô thị.
Mô hình TOD London (Vương quốc Anh)
Việc phát triển tuyến Elizabeth Line (Crossrail) đã tạo động lực mạnh mẽ cho quá trình tái cấu trúc không gian đô thị dọc hành lang giao thông. Nhiều khu dân cư, văn phòng và không gian công cộng mới được hình thành quanh các nhà ga, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và giảm phát thải carbon.
Mô hình TOD Curitiba (Brazil)
Curitiba là một trong những thành phố tiên phong áp dụng nguyên lý TOD dựa trên hệ thống xe buýt nhanh BRT. Quy hoạch đô thị được tổ chức dọc các trục giao thông công cộng với mật độ xây dựng cao, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận dịch vụ và giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Kinh nghiệm khi áp dụng TOD tại Việt Nam
Các mô hình TOD thành công trên thế giới cho thấy ba yếu tố cốt lõi gồm: quy hoạch tích hợp giữa giao thông và sử dụng đất; phát triển các tổ hợp đa chức năng quanh các đầu mối vận tải công cộng; và cơ chế khai thác giá trị gia tăng từ đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng. Đây cũng là những kinh nghiệm quan trọng đối với các đô thị đang phát triển, trong đó có Việt Nam.
TOD là gì trong bất động sản?
Xét dưới góc độ thị trường bất động sản, TOD có thể hiểu là:
- Mô hình tối đa hóa giá trị đất nhờ vị trí gần hạ tầng giao thông
- Hình thành bất động sản hỗn hợp (mixed-use) gồm nhà ở – thương mại – văn phòng – dịch vụ
- Tạo ra đô thị nén (compact city) với mật độ cao nhưng hiệu quả sử dụng đất vượt trội.
TOD là gì trong giao thông?
Cốt lõi của TOD trong giao thông là sự tích hợp giữa hạ tầng – quy hoạch – thị trường bất động sản, từ đó tạo ra các “hệ sinh thái đô thị” nơi cư dân có thể sống, làm việc, tiêu dùng trong bán kính ngắn.
Cơ chế vận hành của TOD trong phát triển đô thị
Một mô hình TOD hoàn chỉnh thường gồm 3 cấu phần chính:
Hạt nhân giao thông công cộng
Bao gồm metro, đường sắt đô thị, BRT, đóng vai trò trung tâm kết nối. Đây là yếu tố quyết định giá trị bất động sản xung quanh.
Vùng phát triển mật độ cao quanh nhà ga
Trong bán kính 400–800m, hình thành các dự án:
- Căn hộ cao tầng
- Trung tâm thương mại
- Văn phòng cho thuê
- Dịch vụ tiện ích
Đây là khu vực có biên độ tăng giá bất động sản mạnh nhất.
Hạ tầng phụ trợ (walkability & bikeability)
Bao gồm đường đi bộ, xe đạp, không gian công cộng giúp giảm phụ thuộc vào xe cá nhân.
TOD và tác động đến thị trường bất động sản
Những tác động chính lên thị trường BĐS
Gia tăng giá trị đất và tài sản
Các nghiên cứu quốc tế cho thấy bất động sản gần ga metro có thể tăng giá từ 10–30%, thậm chí cao hơn tại các đô thị lớn. Điều này đến từ:
- Khả năng tiếp cận giao thông thuận tiện
- Giảm chi phí di chuyển
- Tăng nhu cầu thuê và mua
Tại TP.HCM, các khu vực dọc tuyến metro số 1 đã bắt đầu ghi nhận xu hướng này.
Hình thành các “cực tăng trưởng” mới
TOD không chỉ làm tăng giá đất mà còn:
- Dịch chuyển dòng vốn đầu tư
- Tạo ra các trung tâm kinh tế mới ngoài lõi trung tâm
- Giảm áp lực cho khu vực nội đô
Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng hơn.
Thúc đẩy bất động sản hỗn hợp
Mô hình TOD khuyến khích phát triển:
- Căn hộ kết hợp thương mại (shophouse, officetel)
- Khu phức hợp đa chức năng
- Trung tâm logistics đô thị
Xu hướng này giúp tăng hiệu suất khai thác đất và tối ưu dòng tiền đầu tư.
Tăng tính thanh khoản thị trường
Nhờ lợi thế vị trí và tiện ích, bất động sản TOD thường:
- Dễ bán hơn
- Dễ cho thuê hơn
- Ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ suy giảm
Thí điểm quy hoạch TOD tại TP.HCM theo Nghị quyết 98
Nghị quyết 98 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết 260/2025) đã tạo hành lang pháp lý đặc biệt cho thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội triển khai TOD.
TOD Tphcm chủ động tạo quỹ đất phát triển
Thành phố được phép:
- Sử dụng ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Thu hồi đất quanh nhà ga, vành đai giao thông
- Tái định cư và chỉnh trang đô thị
Sau đó:
- Đấu giá quyền sử dụng đất
- Hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức PPP (BT)
→ Đây là cơ chế “đòn bẩy tài chính” cực kỳ quan trọng cho thị trường bất động sản.
Phạm vi áp dụng TOD
Tập trung tại:
- Khu vực quanh ga metro
- Khu depot (bảo dưỡng tàu)
- Các nút giao thông lớn, đặc biệt là TOD Hàng Xanh, Vành đai 3…
Đây đều là những khu vực có tiềm năng tăng giá đất rất lớn trong tương lai.
Linh hoạt quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng
Một điểm đột phá của Nghị quyết 98:
- Cho phép điều chỉnh mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
- Có thể khác quy chuẩn thông thường
Nhưng phải đảm bảo:
- Hạ tầng kỹ thuật
- Hạ tầng xã hội
- Môi trường sống
→ Điều này tạo điều kiện phát triển dự án bất động sản quy mô lớn, mật độ cao, tối ưu lợi nhuận.
Khai thác thương mại bất động sản TOD
Các công trình trong khu TOD được phép:
- Mua bán
- Cho thuê
- Cho thuê mua
- Kinh doanh trong thời hạn dự án
→ Tạo ra thị trường giao dịch sôi động và đa dạng sản phẩm.
Điều kiện thu hồi đất
Việc thu hồi đất phải đảm bảo:
- Có chủ trương đầu tư
- Nằm trong kế hoạch đầu tư công trung hạn
- Phù hợp quy hoạch đô thị và sử dụng đất
→ Giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư bất động sản.
TOD – giải pháp cho đô thị nén và tái thiết đô thị
TOD và đô thị nén
TOD giúp:
- Tăng mật độ dân cư hợp lý
- Tối ưu sử dụng đất
- Hạn chế đô thị lan rộng
Đây là giải pháp quan trọng cho TP.HCM – nơi quỹ đất ngày càng hạn chế.
TOD và tái thiết đô thị
Đối với khu vực cũ, TOD là công cụ:
- Tái phát triển khu công nghiệp, đất hoang
- Nâng cấp hạ tầng
- Tạo giá trị bất động sản mới
Nhiều đô thị trên thế giới đã thành công khi biến các khu cũ thành trung tâm kinh tế mới nhờ TOD.
Cơ hội và rủi ro đối với thị trường bất động sản
Cơ hội
- Tăng giá trị đất quanh hạ tầng
- Thu hút dòng vốn đầu tư lớn
- Phát triển sản phẩm bất động sản mới
- Tăng nguồn thu ngân sách
Thách thức
Chi phí đầu tư lớn
- Hạ tầng giao thông và tái định cư cần nguồn vốn rất cao
- Rủi ro tăng giá đất (gentrification)
- Giá bất động sản tăng mạnh có thể đẩy người thu nhập thấp ra khỏi khu vực
- Phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng
- Nếu metro hoặc vành đai chậm triển khai → ảnh hưởng thị trường
- Thay đổi hành vi người dân
- Việc chuyển từ xe cá nhân sang giao thông công cộng cần thời gian
Điều kiện để TOD thành công tại TP.HCM
Để mô hình TOD phát huy hiệu quả, cần hội tụ các yếu tố:
Đồng bộ hạ tầng giao thông
- Metro, xe buýt, vành đai phải kết nối liền mạch
Quy hoạch tích hợp
- Gắn quy hoạch đô thị với quy hoạch giao thông
Cơ chế tài chính linh hoạt
- PPP, đấu giá đất, khai thác quỹ đất
Chính sách kiểm soát thị trường
- Nhà ở xã hội
- Kiểm soát đầu cơ
Tối ưu sử dụng đất
- Ưu tiên quỹ đất quanh nhà ga
- Phát triển mật độ cao hợp lý
Xu hướng TOD tại Việt Nam
Ngoài TP.HCM, TOD đang được nghiên cứu tại:
- Hà Nội (metro, BRT)
- Các đô thị vệ tinh
- Hành lang kinh tế – giao thông
Xu hướng chung:
- Gắn bất động sản với hạ tầng
- Phát triển đô thị đa cực
- Tăng vai trò của giao thông công cộng
Nhận định chiến lược phát triển quy hoạch TOD tại Tphcm
TOD không chỉ là mô hình quy hoạch mà là công cụ tái cấu trúc thị trường bất động sản. Trong dài hạn, các khu vực gần hạ tầng giao thông sẽ trở thành:
- Trung tâm dân cư mới
- Điểm nóng đầu tư
- Hạt nhân kinh tế đô thị
Tại TP.HCM, Nghị quyết 98 đóng vai trò “cú hích thể chế”, giúp:
- Giải phóng nguồn lực đất đai
- Thu hút nhà đầu tư
- Định hình lại bản đồ bất động sản
Siêu dự án TOD Hàng Xanh: Quy hoạch từ Hàng Xanh mở rộng đường Xô Viết Nghệ Tĩnh đến Cầu Bình Triệu
Dự án TOD Hàng Xanh là một trong những đề án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) quy mô lớn nhất TP.HCM, được nghiên cứu tại khu vực ngã tư Hàng Xanh, quận Bình Thạnh. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đề xuất nghiên cứu với mục tiêu tái thiết không gian đô thị, giảm ùn tắc giao thông, chống ngập và khai thác hiệu quả quỹ đất dọc các tuyến metro tương lai.
Tuyến đường từ Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu của dự án TOD Hàng Xanh
Khu vực nghiên cứu có quy mô khoảng 51,4 ha, kéo dài từ ngã tư Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu, nơi tập trung nhiều trục giao thông huyết mạch như Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quốc lộ 13, Đinh Bộ Lĩnh và Nguyễn Xí. Đây là một trong những điểm nóng ùn tắc giao thông lớn nhất thành phố, đồng thời đóng vai trò cửa ngõ kết nối trung tâm TP.HCM với khu Đông và các tỉnh lân cận.
Khu đô thị nén Hàng Xanh giải tỏa áp lực giao thông hiện nay
Theo đề xuất, TOD Hàng Xanh được phát triển theo mô hình đô thị nén hiện đại với hệ thống giao thông đa tầng, không gian ngầm, trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ và các công trình công cộng tích hợp quanh các nhà ga metro. Dự án định hướng ưu tiên người đi bộ, xe đạp và giao thông công cộng, đồng thời kết nối trực tiếp với các tuyến Metro số 3A và Metro số 5 trong tương lai. Khi hoàn thiện, khu vực này được kỳ vọng trở thành trung tâm trung chuyển và giao thương quan trọng của TP.HCM.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là việc toàn bộ tầng giao thông trung gian được quy hoạch dành cho phương tiện công cộng nhằm giảm phụ thuộc vào xe cá nhân. Song song đó, dự án dự kiến tạo ra khoảng 7,3 triệu m² sàn xây dựng, hình thành tổ hợp đô thị đa chức năng bao gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và các tiện ích xã hội.
Tổng mức đầu tư sơ bộ được đề xuất lên tới khoảng 486.622 tỷ đồng, tương đương hơn 18,5 tỷ USD. Trong đó, CII dự kiến tham gia vốn chủ sở hữu hơn 15.500 tỷ đồng, phần còn lại được huy động từ các nguồn tài chính và tín dụng dài hạn. Dự án được nghiên cứu theo mô hình PPP kết hợp hợp đồng BT và phát triển đô thị TOD.
Thách thức của TOD tại khu vực Hàng Xanh
Thách thức lớn nhất của TOD Hàng Xanh nằm ở công tác giải phóng mặt bằng khi khu vực hiện có khoảng 4.134 hộ dân với hơn 15.000 người sinh sống. Chủ đầu tư đề xuất phương án đền bù theo giá thị trường, tái định cư tại chỗ, đồng thời bảo đảm điều kiện sống, sinh kế và cơ hội kinh doanh cho người dân sau khi di dời. Đây được xem là yếu tố then chốt quyết định tiến độ triển khai dự án.
Nếu được phê duyệt và triển khai đúng định hướng, TOD Hàng Xanh không chỉ giải quyết bài toán giao thông đô thị mà còn trở thành mô hình mẫu về phát triển đô thị gắn với metro, góp phần nâng tầm giá trị bất động sản khu vực Bình Thạnh và thúc đẩy quá trình hiện đại hóa không gian đô thị TP.HCM trong dài hạn.
Mô hình TOD đang mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản TP.HCM. Với cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98, thành phố có cơ hội chuyển từ phát triển dàn trải sang mô hình đô thị nén, tích hợp và bền vững.
Trong bối cảnh đó, Mô hình phát triển TOD bất động sản gắn với giao thông công cộng sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường, quyết định xu hướng đầu tư và định hình cấu trúc đô thị trong tương lai.
