Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu sở hữu một chỗ ở ổn định để “an cư lạc nghiệp” ngày càng trở nên cấp thiết. Người mua nhà hiện nay thường quan tâm nhiều đến hai loại hình chính: nhà ở thương mại. Đây là hai khái niệm pháp lý quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, mỗi loại hình lại có đối tượng phục vụ, đặc điểm và cơ chế quản lý riêng. Vậy nhà ở thương mại là gì, có những điểm khác biệt nào và người mua cần cân nhắc gì trước khi đưa ra quyết định?
Nhà ở thương mại là gì?
Theo Luật Nhà ở 2023 (Khoản 4, Điều 3), nhà ở thương mại là loại nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Đây là loại hình phổ biến nhất trên thị trường bất động sản, hướng đến đa dạng đối tượng khách hàng. Người mua chỉ cần có nhu cầu và khả năng tài chính là có thể sở hữu.
So với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại linh hoạt hơn nhiều, từ giá bán, diện tích, tiện ích cho đến đối tượng mua.
Nhà ở thương mại có những loại nào?
Dựa trên hình thức xây dựng và mục đích sử dụng, nhà ở thương mại có thể chia thành các nhóm sau:
Chung cư thương mại:
Các tòa nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép kín, thường được xây dựng ở vị trí trung tâm hoặc gần trục giao thông lớn. Đây là loại hình phổ biến nhất hiện nay, phục vụ cho gia đình trẻ, người độc thân hoặc hộ gia đình từ 2 – 3 thế hệ.
- Nhà liền kề, shophouse thương mại: Thường nằm trong các khu đô thị, vừa để ở vừa có thể kết hợp kinh doanh.
- Biệt thự thương mại: Phân khúc cao cấp, diện tích lớn, thường nằm ở khu đô thị đồng bộ, phù hợp với khách hàng có tài chính mạnh.
- Officetel, căn hộ dịch vụ: Loại hình kết hợp vừa ở vừa làm văn phòng, hướng đến nhóm khách hàng trẻ, startup hoặc doanh nhân cần không gian linh hoạt.
Việc phân loại rõ ràng giúp người mua dễ dàng xác định nhu cầu thực tế và khả năng tài chính để lựa chọn loại hình phù hợp.
Chung cư có phải là nhà ở thương mại không?
Câu trả lời là: có, nhưng không phải tất cả.
- Nếu là chung cư thương mại, do chủ đầu tư xây dựng để bán/cho thuê theo giá thị trường thì chắc chắn thuộc nhóm nhà ở thương mại.
- Nếu là chung cư nhà ở xã hội, do Nhà nước hỗ trợ, giá rẻ hơn và chỉ bán cho đối tượng đủ điều kiện thì không được coi là nhà ở thương mại.
Như vậy, chung cư vừa có thể là nhà ở thương mại, vừa có thể là nhà ở xã hội, tùy vào cơ chế đầu tư và đối tượng phục vụ.
Nhà ở thương mại có sổ đỏ không?
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là tính pháp lý. Nhà ở thương mại có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) theo quy định pháp luật. Sau khi hoàn tất thanh toán và bàn giao, trong vòng 12 tháng, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng/sổ đỏ cho người mua.
Điểm này tạo sự yên tâm lớn cho khách hàng, bởi họ có thể sang nhượng, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng một cách hợp pháp, không bị ràng buộc như nhà ở xã hội.
Nhà ở thương mại có thời hạn bao lâu?
- Với căn hộ chung cư thương mại, thời hạn sở hữu được tính theo tuổi thọ công trình. Thông thường, các tòa chung cư tại Việt Nam có thời hạn sử dụng từ 50 – 70 năm, tùy theo kết cấu xây dựng. Sau thời hạn này, nếu công trình còn đảm bảo an toàn thì cư dân vẫn được tiếp tục ở; nếu xuống cấp thì Nhà nước sẽ có phương án cải tạo, xây dựng lại.
- Với nhà liền thổ thương mại (nhà phố, biệt thự, shophouse), người mua thường được sở hữu lâu dài giống như đất ở đô thị.
Như vậy, khi được hỏi “nhà ở thương mại có thời hạn bao lâu?”, câu trả lời sẽ phụ thuộc vào loại hình: chung cư có giới hạn theo tuổi thọ công trình, còn nhà phố – biệt thự thì thường là lâu dài.
Sự khác nhau giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội?
Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng với sự hỗ trợ của Nhà nước, nhằm phục vụ các nhóm đối tượng đặc thù như cán bộ công chức, viên chức, người có công với cách mạng, hộ gia đình thu nhập thấp, công nhân tại khu công nghiệp. Giá bán và giá thuê nhà ở xã hội được kiểm soát, thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Người mua phải đáp ứng điều kiện về thu nhập, tình trạng nhà ở, hộ khẩu và một số quy định khác mới được xét duyệt.
Tìm hiểu chi tiết: Nhà ở xã hội là gì?
Căn hộ thương mại trong khu nhà ở xã hội
Một điểm thú vị là nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay có thể bố trí xen kẽ một số căn hộ thương mại. Điều này giúp tăng tính cân bằng tài chính cho chủ đầu tư và đa dạng hóa đối tượng cư dân.
Ví dụ: trong một khu nhà ở xã hội, có thể dành 20% quỹ căn hộ để bán theo giá thương mại. Nhờ đó, khách hàng có thêm lựa chọn căn hộ tốt hơn về diện tích hoặc vị trí, trong khi chủ đầu tư vẫn duy trì tính khả thi cho dự án.
Nên mua nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội?
Đây là câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm. Câu trả lời phụ thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính:
- Nhà ở thương mại phù hợp cho khách hàng muốn tự do mua bán, sang nhượng, sở hữu lâu dài và hưởng tiện ích đồng bộ. Giá bán cao hơn nhưng linh hoạt và bền vững hơn.
- Nhà ở xã hội phù hợp cho người thu nhập thấp, khó tiếp cận nhà ở thương mại, và chấp nhận các ràng buộc pháp lý (không được bán trong 5 năm, điều kiện mua chặt chẽ).
Nếu bạn mong muốn một giải pháp nhà ở lâu dài, có giá trị tích lũy và đầu tư, thì nên ưu tiên nhà ở thương mại. Nếu bạn có thu nhập thấp và cần một căn hộ để ổn định chỗ ở với chi phí thấp, thì nhà ở xã hội là lựa chọn hợp lý.
Ưu điểm khi lựa chọn nhà ở thương mại
- Linh hoạt về diện tích và giá bán.
- Được vay ngân hàng với hạn mức cao, thời gian trả góp dài.
- Sở hữu pháp lý đầy đủ, dễ dàng sang nhượng, cho thuê.
- Hệ thống tiện ích, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
- An ninh đảm bảo, môi trường sống văn minh.
Có thể thấy, nhà ở thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực lẫn đầu tư của đông đảo khách hàng. Với ưu thế về tính pháp lý, khả năng vay vốn, tiện ích đồng bộ và tính thanh khoản cao, loại hình này ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong các dự án bất động sản tại Việt Nam.
Trong khi đó, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có sự khác biệt rõ rệt về đối tượng mua, giá cả và cơ chế pháp lý. Vì vậy, trước khi quyết định, người mua nên xác định rõ mục tiêu: chỉ để ở với chi phí thấp hay hướng tới lâu dài và giá trị tích lũy.
Nếu bạn cần một không gian sống hiện đại, tiện ích đầy đủ, có thể sang nhượng hoặc cho thuê để sinh lời, thì nhà ở thương mại chính là lựa chọn phù hợp nhất.
