Sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư là gì?

Sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư là hai phạm vi tài sản được pháp luật xác định nhằm phân định quyền sử dụng, quyền quản lý, trách nhiệm bảo trì và lợi ích của các chủ sở hữu trong cùng một tòa nhà. Phần sở hữu riêng thường gắn với căn hộ hoặc diện tích được công nhận thuộc quyền sở hữu của một chủ thể cụ thể; phần sở hữu chung bao gồm các không gian, kết cấu và hệ thống kỹ thuật phục vụ chung cho nhà chung cư. Việc xác định đúng hai phạm vi này giúp người mua kiểm tra hợp đồng, đánh giá quyền lợi khi nhận bàn giao và hạn chế tranh chấp trong quá trình sinh sống.

1. Sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư được quy định như thế nào?

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư được xác định dựa trên diện tích, trang thiết bị và tính chất sử dụng của từng hạng mục. Các nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Nếu hợp đồng không ghi rõ, việc xác định được thực hiện theo quy định pháp luật.

Có thể hiểu đơn giản:

• Sở hữu riêng: Phần diện tích và trang thiết bị được công nhận thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu cụ thể.
• Sở hữu chung: Phần diện tích, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
• Quản lý vận hành: Hoạt động duy trì việc sử dụng, an toàn và vận hành tòa nhà; không đồng nghĩa với quyền sở hữu tài sản.
• Bảo trì: Công việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhằm duy trì chất lượng và khả năng hoạt động của công trình.

Điểm cần lưu ý là không thể xác định quyền sở hữu chỉ dựa vào vị trí của một hạng mục. Một khu vực nằm trong tòa nhà chưa chắc thuộc sở hữu riêng, và một thiết bị nằm gần căn hộ cũng không mặc nhiên thuộc quyền sở hữu của chủ căn hộ đó.

Đối với người mua nhà, việc đối chiếu quy định này với hồ sơ pháp lý dự án bất động sản và hợp đồng mua bán là bước cần thiết trước khi quyết định giao dịch.

2. Phần sở hữu riêng trong chung cư gồm những gì?

Theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm diện tích trong căn hộ, một số diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn với các phần diện tích đó.

2.1. Diện tích bên trong căn hộ

Diện tích bên trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, bao gồm cả ban công và lô gia gắn liền với căn hộ đó. Tuy nhiên, cần phân biệt diện tích sử dụng riêng với các cấu kiện, hệ thống kỹ thuật thuộc sở hữu chung. Chẳng hạn, việc một đường ống kỹ thuật đi qua căn hộ không có nghĩa toàn bộ đường ống đó thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ.

Đối với các căn hộ được bàn giao theo từng mức độ hoàn thiện khác nhau, phạm vi tài sản và thiết bị đi kèm cần được đối chiếu với hợp đồng, phụ lục bàn giao và hồ sơ liên quan.

2.2. Các diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng

Ngoài căn hộ, một số diện tích khác trong nhà chung cư có thể thuộc sở hữu riêng nếu được xác định và công nhận theo quy định pháp luật.

Ví dụ, chủ đầu tư có thể có phần diện tích thương mại được giữ lại hoặc một chủ thể có thể sở hữu diện tích riêng được xác định hợp pháp trong tòa nhà. Tuy nhiên, không phải mọi diện tích chưa được cư dân sử dụng đều mặc nhiên thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Khi xem xét một diện tích cụ thể, cần kiểm tra hồ sơ dự án, hợp đồng mua bán, tài liệu xác định quyền sở hữu và các quy định áp dụng cho loại hình diện tích đó.

2.3. Trang thiết bị sử dụng riêng

Các trang thiết bị gắn liền với căn hộ hoặc diện tích thuộc sở hữu riêng có thể được xác định là tài sản riêng nếu không thuộc danh mục sở hữu chung theo quy định.

Việc phân biệt này đặc biệt quan trọng đối với thiết bị điện, cấp nước, điều hòa, hệ thống kỹ thuật và các hạng mục có kết nối với hệ thống chung của tòa nhà.

Một thiết bị phục vụ trực tiếp cho một căn hộ chưa chắc đã hoàn toàn thuộc sở hữu riêng nếu thiết bị đó là bộ phận của hệ thống kỹ thuật dùng chung. Vì vậy, cần xem xét chức năng, cấu tạo, phạm vi phục vụ và hồ sơ xác định quyền sở hữu thay vì chỉ căn cứ vào vị trí lắp đặt.

3. Phần sở hữu chung trong chung cư bao gồm những gì?

Khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 xác định phần sở hữu chung bao gồm diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng, kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật dùng chung, một số hạng mục hạ tầng và công trình công cộng thuộc phạm vi được pháp luật quy định.

Các nhóm phổ biến gồm:

Danh mục trên mang tính khái quát. Việc xác định quyền sở hữu đối với từng hạng mục vẫn phải căn cứ vào Điều 142, hồ sơ dự án, hợp đồng và các quy định liên quan.

3.1. Hành lang, cầu thang và thang máy

Hành lang, cầu thang bộ, thang máy và đường thoát hiểm là những ví dụ điển hình về hạng mục dùng chung trong nhà chung cư.

Cư dân có quyền sử dụng các khu vực này theo công năng và nội quy của tòa nhà. Tuy nhiên, quyền sử dụng chung không đồng nghĩa với quyền chiếm dụng độc quyền hoặc tự ý thay đổi công năng.

Ví dụ, một hộ gia đình không thể mặc nhiên đặt tủ giày, dựng vách ngăn hoặc biến một phần hành lang thành khu vực lưu trữ riêng nếu việc đó ảnh hưởng đến lối đi, an toàn phòng cháy chữa cháy hoặc vi phạm quy định quản lý chung cư.

3.2. Kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật

Khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái và các hệ thống kỹ thuật dùng chung có vai trò bảo đảm an toàn cho toàn bộ công trình.

Chủ căn hộ không thể tự ý đục phá kết cấu chịu lực hoặc can thiệp vào hệ thống kỹ thuật chung chỉ vì hạng mục đó nằm bên trong hoặc tiếp giáp với căn hộ của mình.

Khi cải tạo căn hộ, chủ sở hữu cần xác định rõ phần nào được phép sửa chữa, phần nào thuộc hệ thống chung và thủ tục chấp thuận cần thực hiện. Các yêu cầu về an toàn, xây dựng và phòng cháy chữa cháy vẫn phải được tuân thủ.

3.3. Sân thượng, mái và khu vực để xe

Sân thượng và mái thuộc nhóm hạng mục sở hữu chung theo quy định tại Điều 142. Tuy nhiên, cách tiếp cận, khai thác và sử dụng những khu vực này còn phụ thuộc vào công năng thiết kế, yêu cầu an toàn và nội quy hợp pháp của nhà chung cư.

Đối với khu vực để xe, không nên mặc định toàn bộ tầng hầm hoặc mọi chỗ đỗ xe đều thuộc sở hữu chung. Cần phân biệt diện tích để xe, vị trí đỗ xe, quyền khai thác và chủ thể sở hữu theo hồ sơ dự án, hợp đồng cùng quy định áp dụng.

Đây là vấn đề người mua nên làm rõ ngay từ đầu, nhất là khi dự án có tầng hầm thương mại, khu vực đỗ ô tô riêng hoặc nhiều phương án bố trí chỗ đỗ xe.

4. Bảng so sánh sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư

Điểm khác biệt cốt lõi không chỉ nằm ở việc ai được sử dụng một khu vực, mà còn ở quyền sở hữu, quyền quyết định, trách nhiệm bảo trì và cơ chế quản lý đối với tài sản đó.

5. Sở hữu chung và sở hữu riêng ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng căn hộ?

Việc xác định đúng phần sở hữu chung và sở hữu riêng giúp chủ căn hộ biết mình có thể sử dụng, cải tạo và khai thác tài sản đến đâu.

5.1. Quyền sử dụng phần sở hữu riêng

Chủ sở hữu căn hộ được sử dụng phần diện tích thuộc quyền sở hữu của mình theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, quyền sở hữu không đồng nghĩa với quyền sửa đổi mọi cấu kiện hoặc thiết bị nằm trong căn hộ.

Nếu việc cải tạo tác động đến kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật chung, an toàn công trình hoặc quyền lợi của cư dân khác, chủ căn hộ phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục liên quan.

Trước khi sửa chữa, nên kiểm tra hợp đồng, hồ sơ bàn giao và nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư để xác định phạm vi được phép can thiệp.

5.2. Quyền sử dụng phần sở hữu chung

Phần sở hữu chung phục vụ nhu cầu sử dụng của các chủ sở hữu theo công năng của từng hạng mục. Cư dân có quyền sử dụng hợp pháp nhưng không được mặc nhiên biến tài sản chung thành tài sản riêng.

Chẳng hạn, hành lang có chức năng lưu thông và thoát hiểm nên không thể được sử dụng như phần diện tích mở rộng của căn hộ. Tương tự, việc khai thác một khu vực chung vào mục đích thương mại phải có căn cứ pháp lý và tuân thủ cơ chế quản lý tương ứng.

Khi phát sinh bất đồng, cần xác định chính xác tài sản đang tranh chấp thuộc nhóm sở hữu nào trước khi xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên.

5.3. Quyền sở hữu không đồng nghĩa với quyền quản lý độc lập

Một điểm dễ gây nhầm lẫn là chủ sở hữu có quyền đối với tài sản nhưng không phải lúc nào cũng có quyền tự quyết định cách vận hành tài sản đó.

Ví dụ, cư dân có quyền lợi gắn với thang máy và hệ thống kỹ thuật chung nhưng không thể tự ý điều chỉnh hệ thống. Việc quản lý vận hành cần được thực hiện theo quy định, bảo đảm an toàn và quyền lợi chung.

Do đó, khi đánh giá chất lượng quản lý chung cư, cần xem xét cả phạm vi sở hữu, nội quy, cơ chế vận hành và trách nhiệm của các bên.

6. Sở hữu chung liên quan thế nào đến phí quản lý và kinh phí bảo trì chung cư?

Phần sở hữu chung là cơ sở quan trọng để xác định phạm vi công việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì là hai khoản có mục đích khác nhau.

6.1. Phí quản lý vận hành chung cư

Phí quản lý vận hành được sử dụng để chi trả cho các hoạt động quản lý và vận hành theo phạm vi dịch vụ, hợp đồng và quy định áp dụng. Những công việc này có thể bao gồm vệ sinh khu vực chung, vận hành hệ thống kỹ thuật, bảo vệ và các dịch vụ được cung cấp cho tòa nhà.

Khoản phí cụ thể phụ thuộc vào loại hình chung cư, phạm vi dịch vụ và cơ chế xác định giá có liên quan. Bạn có thể tìm hiểu thêm về phí quản lý chung cư được tính như thế nào để phân biệt chi phí vận hành thường xuyên với các khoản thu khác.

6.2. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung

Kinh phí bảo trì được sử dụng cho hoạt động bảo trì thuộc phạm vi tài sản chung theo quy định. Đây không phải khoản tiền có thể tùy ý sử dụng cho mọi hoạt động quản lý hoặc chi tiêu của tòa nhà.

Việc quản lý, sử dụng và công khai kinh phí bảo trì phải tuân thủ quy định pháp luật và cơ chế quản lý áp dụng cho nhà chung cư. Khi cần xác định một hạng mục sửa chữa có được sử dụng kinh phí này hay không, cần làm rõ hạng mục thuộc sở hữu chung hay riêng, nội dung công việc và căn cứ chi tiêu.

Xem thêm bài viết về kinh phí bảo trì chung cư và mục đích sử dụng để hiểu rõ hơn quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.

6.3. Ai chịu trách nhiệm sửa chữa tài sản chung và tài sản riêng?

Về nguyên tắc, chủ sở hữu chịu trách nhiệm đối với tài sản riêng của mình theo quy định; phần sở hữu chung được bảo trì thông qua cơ chế và nguồn kinh phí áp dụng cho tài sản chung.

Tuy nhiên, trách nhiệm cụ thể còn phụ thuộc vào nguyên nhân hư hỏng, phạm vi hệ thống, nghĩa vụ của đơn vị quản lý vận hành, trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc nhà thầu và các thỏa thuận hợp pháp có liên quan.

Ví dụ, nếu thiết bị bên trong căn hộ bị hỏng, cần xác định đó là thiết bị sử dụng riêng hay một bộ phận của hệ thống chung. Nếu sự cố bắt nguồn từ đường ống dùng chung, không nên mặc nhiên yêu cầu chủ căn hộ nơi đường ống đi qua chịu toàn bộ chi phí.

7. Cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng khi mua căn hộ

Người mua nên kiểm tra quyền sở hữu ngay từ giai đoạn tìm hiểu dự án, thay vì chờ đến khi nhận bàn giao mới xác minh.

Bước 1: Đọc hợp đồng mua bán căn hộ

Kiểm tra điều khoản xác định phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Đặc biệt chú ý các khu vực như tầng hầm, chỗ đỗ xe, sân thượng, diện tích thương mại, phòng kỹ thuật và tiện ích dùng chung.

Có thể tham khảo hướng dẫn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để nhận diện những nội dung cần đối chiếu trước khi ký.

Bước 2: Đối chiếu hồ sơ pháp lý dự án

Kiểm tra tài liệu dự án, bản vẽ, hồ sơ thiết kế và các văn bản liên quan đến việc xác định diện tích, công năng và quyền sở hữu.

Không nên chỉ dựa vào sơ đồ quảng cáo hoặc lời giới thiệu của nhân viên bán hàng để kết luận một khu vực thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung.

Bước 3: Kiểm tra biên bản bàn giao và hiện trạng

Khi nhận căn hộ, cần đối chiếu diện tích, thiết bị và các hạng mục được bàn giao với hợp đồng, phụ lục và tài liệu kỹ thuật. Nếu phát hiện điểm chưa rõ, nên yêu cầu giải thích bằng văn bản.

Đối với các thiết bị có kết nối với hệ thống chung, cần làm rõ ranh giới trách nhiệm bảo trì và xử lý sự cố.

Bước 4: Xác minh quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Tìm hiểu nội quy sử dụng khu vực chung, quy trình đăng ký sửa chữa, cơ chế quản lý vận hành và trách nhiệm của các bên. Những thông tin này giúp chủ sở hữu biết cách sử dụng tài sản đúng quy định và xử lý khi phát sinh vấn đề.

Bước 5: Làm rõ các khoản phí và trách nhiệm bảo trì

Yêu cầu thông tin về phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì, phạm vi dịch vụ và cơ chế xử lý khi có hư hỏng. Nếu một hạng mục được cho là tài sản riêng hoặc tài sản chung nhưng chưa có căn cứ rõ ràng, nên xác minh trước khi đồng ý thanh toán hoặc chịu trách nhiệm sửa chữa.

8. Những tranh chấp thường gặp về sở hữu chung và sở hữu riêng

8.1. Tranh chấp diện tích tầng hầm và chỗ đỗ xe

Tranh chấp thường xuất phát từ việc người mua cho rằng chỗ đỗ xe hoặc toàn bộ tầng hầm là tài sản chung, trong khi hồ sơ dự án hoặc hợp đồng thể hiện cách xác định quyền sở hữu khác.

Để xử lý, cần xem xét mục đích sử dụng, hồ sơ được phê duyệt, hợp đồng, tài liệu xác định quyền sở hữu và quy định pháp luật áp dụng. Không thể kết luận chỉ dựa vào việc khu vực đó nằm trong tòa nhà.

8.2. Tự ý chiếm dụng hành lang hoặc khu vực chung

Việc đặt vật dụng, dựng vách ngăn hoặc sử dụng hành lang như phần diện tích riêng có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng của cư dân khác và an toàn thoát hiểm.

Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và các chủ thể có trách nhiệm cần xử lý theo thẩm quyền, nội quy hợp pháp và quy định pháp luật.

8.3. Tranh chấp kinh phí sửa chữa hệ thống kỹ thuật

Khi đường ống cấp nước, hệ thống điện hoặc thiết bị kỹ thuật gặp sự cố, các bên có thể bất đồng về việc tài sản thuộc sở hữu riêng hay chung.

Cách xử lý phù hợp là xác định vị trí, chức năng và phạm vi phục vụ của thiết bị, đối chiếu hồ sơ kỹ thuật, sau đó xác định trách nhiệm bảo trì và nguồn kinh phí theo quy định. Không nên mặc định chủ căn hộ phải chịu chi phí chỉ vì thiết bị nằm bên trong căn hộ.

8.4. Bất đồng về việc khai thác diện tích chung

Một số tranh chấp phát sinh khi khu vực chung được sử dụng cho mục đích kinh doanh, đặt thiết bị hoặc khai thác dịch vụ mà cư dân cho rằng chưa được thông qua đúng quy định.

Cần làm rõ quyền sở hữu, mục đích sử dụng được phê duyệt, thẩm quyền quyết định và cơ chế quản lý nguồn thu nếu có. Việc một đơn vị đang quản lý khu vực không tự động đồng nghĩa đơn vị đó là chủ sở hữu.

9. Câu hỏi thường gặp về sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư

Ban công căn hộ thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng?

Theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, việc cải tạo ban công vẫn phải tuân thủ quy định về kết cấu, kiến trúc, an toàn và các yêu cầu liên quan.

Hành lang trước cửa căn hộ có thuộc sở hữu riêng không?

Hành lang là khu vực thuộc nhóm sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định. Việc nằm ngay trước cửa căn hộ không làm phát sinh quyền sở hữu riêng đối với phần hành lang đó.

Chủ căn hộ có được tự ý sửa chữa tường và đường ống trong căn hộ không?

Không phải mọi hạng mục nằm trong căn hộ đều được tự ý sửa chữa. Chủ căn hộ cần xác định tường hoặc đường ống là phần riêng hay thuộc kết cấu, hệ thống kỹ thuật chung; đồng thời tuân thủ quy định về cải tạo, an toàn và quản lý sử dụng chung cư.

Tầng hầm chung cư có mặc nhiên thuộc sở hữu chung không?

Không. Cần xác định cụ thể diện tích tầng hầm, công năng, khu vực để xe, quyền sở hữu và nội dung hồ sơ dự án. Tầng hầm có thể bao gồm nhiều hạng mục với cách xác định quyền sở hữu và quyền khai thác khác nhau.

Chủ đầu tư có được tự quyết định sử dụng phần sở hữu chung không?

Chủ đầu tư không mặc nhiên có quyền tự quyết định đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Việc quản lý hoặc khai thác một hạng mục phải có căn cứ pháp lý, phù hợp với hồ sơ dự án và tuân thủ quy định về quyền của các chủ sở hữu.

Phần sở hữu chung có phải đóng phí quản lý và kinh phí bảo trì không?

Phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì có mục đích, cách xác định và cơ chế quản lý khác nhau. Nghĩa vụ tài chính cụ thể cần được xem xét theo quy định pháp luật, hợp đồng, loại hình nhà chung cư và phạm vi dịch vụ hoặc hạng mục được thực hiện.

10. Kết luận

Sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư là cơ sở để xác định quyền sử dụng, quyền quản lý và trách nhiệm bảo trì đối với từng phần diện tích, thiết bị và hệ thống kỹ thuật. Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, việc phân định phải dựa trên quy định pháp luật và hồ sơ liên quan, không chỉ dựa vào vị trí của tài sản hoặc cách sử dụng trên thực tế.

Đối với người mua căn hộ, nên kiểm tra hợp đồng mua bán, hồ sơ dự án, biên bản bàn giao và quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Việc xác định đúng phạm vi sở hữu ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp về diện tích, chỗ đỗ xe, hệ thống kỹ thuật, phí vận hành và kinh phí bảo trì trong quá trình sử dụng căn hộ.