Từng là điểm sáng trên bản đồ đầu tư bất động sản TP.HCM, Tình hình đất Củ Chi hiện nay và các khu vực như Hóc Môn, Cần Giờ sau giai đoạn sôi động đã bước vào chu kỳ điều chỉnh kéo dài. Tuy nhiên, từ cuối năm 2023, thị trường bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nhu cầu mua bán có dấu hiệu quay trở lại, dù tốc độ vẫn còn khiêm tốn so với các khu vực phát triển hơn như phía Đông thành phố.
Tình hình đất Củ Chi hiện nay : Chuyển biến nhẹ, kỳ vọng cẩn trọng
Sau đề xuất quy hoạch 5 huyện ngoại thành gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè và Cần Giờ trở thành 3 thành phố trực thuộc TP.HCM, kỳ vọng từ nhà đầu tư tăng mạnh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch không bật tăng như kỳ vọng, dù sức mua đã nhích nhẹ, đặc biệt trong phân khúc đất nền giá vừa túi tiền từ 1-3 tỷ đồng.
Từ giữa năm 2022 đến nửa đầu 2023, thị trường, tình hình đất Củ Chi hiện nay gần như đóng băng. Đất nền, nhà phố tại Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ rơi vào cảnh “im ắng”, kèm theo làn sóng cắt lỗ sâu. Nhiều chủ đất phải thanh lý dưới giá mua 20-30% mà vẫn không phát sinh giao dịch. Thị trường chỉ bắt đầu ấm dần từ quý III/2023 khi đà giảm giá chững lại và một số sản phẩm đã bắt đầu khớp lệnh.
Một số nhà đầu tư chia sẻ rằng họ từng loay hoay thoát hàng giữa bối cảnh thị trường “đứng hình”. Điển hình, một nhà đầu tư tại Củ Chi từng rao bán hai lô đất với mức giảm mạnh nhưng không có người mua. Tuy nhiên, khi ổn định được dòng tiền, nhà đầu tư này quyết định giữ lại, kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2024.
Theo dữ liệu từ các nền tảng bất động sản, giá bán thứ cấp tại Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ đến cuối năm 2023 ghi nhận mức giảm trung bình 10-20%, thấp hơn nhiều so với mức giảm sâu 30% hồi đầu năm. Một số sản phẩm do nhà đầu tư “ngộp vốn” phải giảm đến 25-30%, tuy nhiên lượng này đã giảm rõ rệt.
Chẳng hạn, đất 90 m2 tại Tân An Hội từng rao giá chỉ 820 triệu đồng. Nền 100 m2 tại xã Thái Mỹ xuống còn 750 triệu đồng, hoặc đất tại Tân Phú Trung có chủ đất sẵn sàng giảm từ 9 tỷ xuống 6 tỷ để nhanh chóng thoát hàng. Đến nay, các tình trạng rao bán cắt lỗ kiểu này không còn phổ biến.
Cũng trong quý cuối 2023, thống kê cho thấy lượng tìm kiếm nhà phố tại Hóc Môn tăng khoảng 50%, còn Củ Chi tăng 23%. Phân khúc nhà dưới 3 tỷ ở Hóc Môn được quan tâm nhiều hơn (tăng 9%), ngược lại phân khúc trên 3 tỷ tại đây lại giảm. Trong khi đó, Tình hình đất Củ Chi hiện nay có xu hướng đảo chiều: nhà trên 3 tỷ thu hút sự chú ý hơn, còn sản phẩm dưới 3 tỷ thì ít người hỏi.
Ở nhóm đất nền, các sản phẩm từ 3-7 tỷ đồng tại Hóc Môn có mức tăng nhẹ về mức độ tìm kiếm (4%), nhưng các nền giá cao trên 7 tỷ đồng đang gặp khó trong việc tiếp cận người mua. Riêng các trục đường chính như Xuân Thới Sơn, Bà Điểm… hiện giữ giá quanh mức 18-23 triệu đồng/m2, giảm khoảng 7-10% so với thời điểm đỉnh.
Tại Củ Chi, các lô đất vườn diện tích lớn từng bị “chê ế” đầu năm 2023 thì đến cuối năm đã có giao dịch. Đặc biệt, các lô đất giá từ 6-8 tỷ đồng hiện chỉ giảm nhẹ khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng/lô nếu chủ đất cần bán gấp.
Cần Giờ cũng có tín hiệu khởi sắc tương tự. Thống kê ghi nhận lượng tin rao bán tăng 31% vào cuối năm, mức độ quan tâm tăng mạnh ở phân khúc giá dưới 4,3 tỷ đồng. Các lô đất thổ cư nhỏ từng rao 34 triệu đồng/m2 đầu năm 2023 thì đến cuối năm giao dịch ở mức 30-31 triệu đồng/m2. Dù giảm nhưng không còn mức giảm sâu như trước.
Đa số hàng hóa chào bán hiện nay là của nhà đầu tư gom từ trước đó vài năm. Mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn đáng kể so với chu kỳ trước, dù chưa thể quay lại thời kỳ đỉnh. Tâm lý thị trường nhìn chung còn dè dặt, nhất là ở phân khúc đất nền vốn bị đánh giá là mang tính đầu cơ cao và ít phục vụ nhu cầu ở thực.
Theo giới chuyên môn, khả năng thanh khoản của đất nền khu vực ven TP.HCM sẽ cải thiện từ nửa đầu năm 2024. Tuy vậy, đà hồi phục sẽ phân hóa mạnh và không diễn ra đồng đều. Các khu vực có hạ tầng triển khai rõ ràng và pháp lý ổn định sẽ phục hồi sớm hơn so với các khu vực chưa có chuyển động cụ thể.
Ngoài ra một số siêu dự án của ông lớn bất động sản là Vin Group như siêu đô thị tại Củ Chi và Hóc Môn như Vinhomes Củ Chi và Vinhomes Hóc Môn kéo theo sự sôi động trở lại của thị trường đất ven dự án trong năm 2025.
Tình hình đất Củ Chi hiện nay – Giá đất thấp nhưng lại là vùng đất cao nhất TP.HCM
Hiện nay, Củ Chi đang trở thành một trong những khu vực được thành phố Hồ Chí Minh chú trọng quy hoạch và phát triển. Khi các quận nội thành dần khan hiếm quỹ đất và hạ tầng giao thông không còn đủ sức đáp ứng sự tăng trưởng về dân số và dịch vụ, thành phố buộc phải mở rộng về phía vùng ven – trong đó Củ Chi là một lựa chọn hàng đầu nhờ có quỹ đất lớn nhất toàn thành phố.
Không chỉ có diện tích rộng, Củ Chi còn sở hữu vị trí địa lý đặc biệt: nền đất cao, địa hình vững chắc, ít xảy ra ngập úng. Đây cũng là cửa ngõ hướng Tây Bắc của TP.HCM, tạo liên kết chiến lược với Bình Dương và Tây Ninh, hình thành nên trục phát triển kinh tế quan trọng. Các tuyến giao thông huyết mạch như quốc lộ 22, tỉnh lộ 8, đường Võ Văn Bích… đang được nâng cấp, mở rộng để đón đầu sự phát triển dân cư và các tiện ích đô thị trong tương lai gần.
Một điểm cộng lớn của khu vực này là rất ít bị ảnh hưởng bởi tình trạng ngập nước, kể cả trong những đợt mưa lớn hay triều cường. Tuy vẫn có vài xã gần sông Sài Gòn như Bình Mỹ, Trung An, Tân Phú Trung đôi khi bị ngập nhẹ do đặc điểm vùng trồng lúa và thấp trũng, nhưng các biện pháp ngăn triều đã và đang được triển khai hiệu quả, cải thiện tình trạng này rõ rệt.
Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc điều chỉnh quy hoạch theo hướng phát triển ra phía Bắc thành phố không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất, mà còn nhằm thích ứng với biến đổi khí hậu và nguy cơ nước biển dâng trong tương lai. Với phần lớn diện tích thành phố nằm ở vùng thấp, nguy cơ ngập lụt là rất lớn, đặc biệt với các khu vực dưới 1 mét so với mực nước biển – được dự báo sẽ ngập vĩnh viễn vào năm 2050 nếu không có giải pháp ứng phó.
Trong bối cảnh đó, Củ Chi – nơi có địa hình cao – lại càng thể hiện lợi thế nổi bật. Không chỉ an toàn trước rủi ro thiên tai, khu vực này còn hội tụ đủ tiềm năng để phát triển thành một đô thị vệ tinh hiện đại, với hệ thống hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, cùng các quyết sách hỗ trợ từ chính quyền thành phố.
Đầu tư đất Củ Chi: cơ hội lớn nhưng phải cẩn trọng
Tuy giá đất Củ Chi hiện còn khá “mềm” so với nhiều khu vực khác, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo, không nên chạy theo tâm lý ham rẻ. Trên thị trường vẫn xuất hiện các trường hợp rao bán đất với giá thấp bất thường – có thể do đất đang nằm trong khu vực quy hoạch treo, vị trí khó phát triển, hoặc thậm chí là chiêu trò lừa đảo mạo danh chủ đất để trục lợi.
Do đó, trước khi quyết định mua đất, người mua nên tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, thực địa, giá trị thật sự và tiềm năng phát triển của bất động sản. Việc đến tận nơi khảo sát, so sánh mặt bằng giá và hỏi ý kiến chuyên gia hoặc chính quyền địa phương là bước không thể bỏ qua.
Đầu tư bất động sản chưa bao giờ là chuyện đơn giản. Với thị trường Củ Chi, cơ hội sinh lời rất lớn, nhưng chỉ dành cho những ai có sự chuẩn bị kỹ càng và tầm nhìn dài hạn. Nếu bạn chọn đúng thời điểm và đúng vị trí, Củ Chi hoàn toàn có thể trở thành nơi “an cư lạc nghiệp” hoặc kênh đầu tư bền vững cho tương lai.
